Balkonsanierung durch Gemeinschaft der Eigentümer

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich mit einer zentralen Frage des Wohnungseigentumsrechts befasst: Wer ist für die Durchführung von Balkonsanierungen zuständig, wenn die Teilungserklärung die Instandhaltungspflicht den einzelnen Wohnungseigentümern zuweist?

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Im zugrunde liegenden Fall (BGH, 24.04.2026, V ZR 102/24) ging es um eine Wohnungseigentümergemeinschaft, in der mehrere Balkone sanierungsbedürftig waren. Teilweise bestand eine Gefährdung durch herabfallende Bauteile, sodass Handlungsbedarf bestand. Nach der Teilungserklärung waren jedoch grundsätzlich die einzelnen Wohnungseigentümer für die Instandhaltung und Instandsetzung ihrer Balkone verantwortlich.

Der BGH stellt klar, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer dennoch befugt sein kann, eine einheitliche Sanierung der Balkone zu beschließen. Maßgeblich ist dabei die Abgrenzung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum. Auch wenn bestimmte Teile des Balkons einzelnen Eigentümern zugeordnet sind oder deren Erhaltungspflicht unterliegen, kann die Sanierung konstruktive Elemente betreffen, die dem Gemeinschaftseigentum zuzurechnen sind.

Das Gericht betont, dass die Zuständigkeit der Gemeinschaft nicht allein durch Regelungen in der Teilungserklärung ausgeschlossen wird. Vielmehr kann die Gemeinschaft im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung tätig werden – vor allem dann, wenn verschiedene Einzelmaßnahmen zu technischen oder optischen Nachteilen führen würden und die Verkehrssicherungspflichten dies erfordern. Dabei kann es zulässig sein, die Kosten einzelnen Wohnungseigentümern aufzuerlegen – etwa entsprechend der bisherigen Regelung in der Teilungserklärung oder durch gesonderte Beschlüsse.

Die Entscheidung stärkt die Handlungsfähigkeit von Wohnungseigentümergemeinschaften. Sie können notwendige bauliche Maßnahmen auch dann einheitlich durchführen, wenn die individuelle Verantwortlichkeit einzelner Eigentümer vorgesehen ist. Bei komplexen Instandsetzungsmaßnahmen kommt es entscheidend auf eine funktionale Betrachtung an. Die Gemeinschaft darf und muss handeln, wenn dies zur ordnungsgemäßen Erhaltung des Gebäudes erforderlich ist – selbst gegen den Wortlaut einzelner Zuständigkeitsregelungen in der Teilungserklärung.