BGH-Urteil: Kostenverteilung bei Erhaltungsmaßnahmen

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit einem aktuellen Urteil Klarheit zur Verteilung von Kosten für Erhaltungsmaßnahmen in Wohnungseigentümergemeinschaften geschaffen und die faire Kostenverteilung in WEG-Gemeinschaften gestärkt.

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Im Mittelpunkt der Entscheidung (BGH, 24.04.2026, Az. V ZR 50/25) stand die Frage, ob die Kosten einer Instandhaltungsmaßnahme – etwa für die Erneuerung einer Heizungsanlage – per Mehrheitsbeschluss gleichmäßig auf alle Wohnungen verteilt werden dürfen. Nach Auffassung des BGH ist dies regelmäßig nicht zulässig, wenn die Wohnungen innerhalb der Gemeinschaft deutlich unterschiedlich groß sind und die Gemeinschaftsordnung eine Verteilung nach Wohnfläche oder Miteigentumsanteilen vorsieht.

Im entschiedenen Fall bestand die Wohnanlage aus 15 Wohnungen mit stark voneinander abweichenden Größen. Für eine Heizungsmodernisierung sollten die Kosten von 25.000 Euro über eine Sonderumlage finanziert werden. Die Eigentümerversammlung beschloss, jede Wohnung unabhängig von ihrer Größe mit dem gleichen Betrag zu belasten. Dagegen wehrten sich die Eigentümer einer kleineren Wohnung erfolgreich.

Der BGH stellte klar, dass Erhaltungsmaßnahmen in der Regel dem Werterhalt des gesamten Gemeinschaftseigentums dienen. Größere Wohnungen profitieren dabei häufig stärker als kleinere Einheiten. Deshalb kann eine pauschale Verteilung nach dem sogenannten Objektprinzip zu einer unangemessenen Benachteiligung einzelner Eigentümer führen. In solchen Fällen spricht vieles dafür, die Kosten weiterhin nach Wohnfläche oder Miteigentumsanteilen zu verteilen.

Besonders bedeutsam ist zudem, dass der BGH seine bisherige Rechtsprechung zur sogenannten „Willkürkontrolle“ aufgegeben hat. Künftig kommt es stärker darauf an, ob der gewählte Verteilungsschlüssel insgesamt sachgerecht und fair ist.

Für Verwalter und Wohnungseigentümer bedeutet das: Bei Sonderumlagen für Erhaltungsmaßnahmen sollte die gewählte Kostenverteilung sorgfältig geprüft und an den tatsächlichen Beteiligungsverhältnissen innerhalb der Gemeinschaft ausgerichtet werden.