Grundsteuer in Wiesbaden: Ein Leitfaden

Seit dem 1. Januar 2025 gilt in Wiesbaden eine komplett neue Grundlage für die Berechnung der Grundsteuer. Die Reform betrifft rund 90.000 Grundstücke im Stadtgebiet und sorgt dafür, dass sich die individuelle Steuerlast vieler Eigentümer spürbar verändert. Wer eine Immobilie besitzt oder kaufen möchte, sollte verstehen, wie die neue Berechnung funktioniert und welche Beträge konkret fällig werden. In diesem Beitrag erfahren Sie, aus welchen Faktoren sich die Grundsteuer zusammensetzt, welcher Hebesatz in Wiesbaden aktuell gilt, wie Sie Ihren persönlichen Betrag berechnen und wann die Zahlungen fällig sind.

Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine fachliche Beratung. Trotz sorgfältiger Recherche übernehmen wir keine Gewähr für Richtigkeit oder Vollständigkeit.

Das Wichtigste in Kürze

• Neues Berechnungsmodell seit 2025: Wiesbaden wendet seit dem 1. Januar 2025 das hessische Flächen-Faktor-Verfahren an. Maßgeblich sind Grundstücksfläche, Gebäudefläche und ein Lagefaktor auf Basis der Bodenrichtwerte, nicht der Marktwert der Immobilie.

• Aktueller Hebesatz für die Grundsteuer B: 690,06 %: Dieser Hebesatz gilt seit 2025 für bebaute und unbebaute Grundstücke in Wiesbaden und liegt deutlich über dem Durchschnitt im IHK-Bezirk Wiesbaden von 578 %.

• Aufkommensneutrale Reform, aber individuelle Verschiebungen: Die Stadt Wiesbaden möchte insgesamt gleich viel Grundsteuer einnehmen wie vor der Reform. Trotzdem zahlen manche Eigentümer jetzt mehr, andere weniger, je nach Lage, Fläche und Grundstücksart.

• Berechnung in drei Schritten: Grundstücksfläche × 0,04 € plus Wohnfläche × 0,35 € ergibt den Ausgangsbetrag. Dieser wird mit dem Lagefaktor multipliziert und ergibt den Grundsteuermessbetrag. Diesen multipliziert die Stadt mit dem Hebesatz von 690,06 %.

• Kaufpreis ist für die Grundsteuer in Hessen irrelevant: Anders als im Bundesmodell spielt der Verkehrswert oder Kaufpreis einer Immobilie im hessischen Modell keine Rolle. Entscheidend sind Flächen und Lage.

• Quartalszahlungen: Die Zahlungen sind zum 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November fällig.

Aus welchen Faktoren setzt sich die Grundsteuer zusammen?

Die Grundsteuer ist eine sogenannte Realsteuer. Sie knüpft nicht an Ihr Einkommen oder Ihre finanzielle Leistungsfähigkeit an, sondern unmittelbar an den Besitz von Grundstücken und Gebäuden. Die Einnahmen fließen vollständig den Gemeinden zu und finanzieren lokale Infrastruktur wie Straßen, Schulen, Kitas und Grünflächen.

Steuerpflichtig ist grundsätzlich die wirtschaftliche Eigentümerin oder der wirtschaftliche Eigentümer des Grundstücks. Bei vermieteten Immobilien kann die Grundsteuer nach der Betriebskostenverordnung auf die Mieter umgelegt werden, sofern der Mietvertrag das entsprechend vorsieht.

Die drei Arten der Grundsteuer

Das deutsche Grundsteuerrecht unterscheidet zwischen verschiedenen Kategorien:

• Grundsteuer A betrifft land- und forstwirtschaftliche Flächen wie Äcker, Wiesen und Wälder.

• Grundsteuer B betrifft alle bebauten und bebaubaren Grundstücke des Grundvermögens, also Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen, Mietshäuser und Geschäftsgrundstücke.

• Grundsteuer C ermöglicht es Kommunen, auf baureife, aber unbebaute Grundstücke einen erhöhten Hebesatz festzusetzen. Damit soll Spekulation mit Bauland eingedämmt werden.

Die dreistufige Berechnungssystematik

Unabhängig vom jeweiligen Ländermodell folgt die Grundsteuer einer einheitlichen Logik aus drei Stufen.

Stufe 1: Der Grundsteuermessbetrag

Das zuständige Finanzamt ermittelt auf Basis der landesrechtlichen Vorgaben einen Grundsteuermessbetrag. In Hessen geschieht das nach dem Flächen-Faktor-Verfahren. Grundstücks- und Gebäudeflächen werden mit gesetzlich festgelegten Eurobeträgen multipliziert und anschließend mit einem Lagefaktor gewichtet.

Stufe 2: Die Steuermesszahl

Die Steuermesszahl ist ein gesetzlich geregelter Faktor, der auf die Flächenbeträge angewendet wird. In Hessen beträgt dieser Ansatz für Wohnflächen effektiv 0,35 € pro Quadratmeter, da die Steuermesszahl für Wohnnutzung bei 70 % liegt.

Stufe 3: Der kommunale Hebesatz

Die Gemeinde legt per Satzung einen Hebesatz fest und multipliziert ihn mit dem Grundsteuermessbetrag. Daraus ergibt sich die tatsächlich zu zahlende Grundsteuer in Euro. Die Formel lautet:

Grundsteuer = Grundsteuermessbetrag × Hebesatz ÷ 100

Der Hebesatz ist das zentrale Steuerungsinstrument der Gemeinden. Über ihn kann eine Stadt wie Wiesbaden ihr Grundsteueraufkommen beeinflussen und im Rahmen der Haushaltsplanung Einnahmen sichern.

Welcher Hebesatz gilt aktuell für Immobilien in Wiesbaden?

Die Stadtverordnetenversammlung Wiesbaden hat Ende 2024 neue Hebesätze beschlossen, die seit dem 1. Januar 2025 gelten:

Grundsteuerart	Hebesatz seit 2025	Bisheriger Hebesatz
Grundsteuer A (land- und forstwirtschaftliche Flächen)	341,01 %	—
Grundsteuer B (bebaute und unbebaute Grundstücke)	690,06 %	492 %

(Quellen: wiesbaden.de, wiesbaden.de)

Die neuen Hebesätze orientieren sich an den Empfehlungen des Hessischen Finanzministeriums. Ziel der Stadt ist eine aufkommensneutrale Umsetzung der Reform: Das Gesamtaufkommen aus der Grundsteuer soll im Jahr 2025 in etwa dem Niveau von 2024 entsprechen.

Einordnung im regionalen Vergleich

Der Hebesatz von 690,06 % für die Grundsteuer B liegt deutlich über dem Durchschnitt. Zum Vergleich:

Region	Hebesatz Grundsteuer B
Wiesbaden	690 %
Taunusstein	670 %
Hochheim am Main	630 %
Ø IHK-Bezirk Wiesbaden	578 %
Ø Hessen	ca. 476 %

(Quelle: ihk.de)

Wiesbaden liegt damit im regionalen Kontext am oberen Ende, auch wenn die Stadt betont, keine Mehreinnahmen angestrebt zu haben. Gleichwohl weisen sowohl die Stadt als auch unabhängige Analysen darauf hin, dass sich die individuelle Steuerlast der einzelnen Eigentümer durch die Neubewertung erheblich verschieben kann. Manche zahlen künftig mehr, andere weniger. Auf Ebene des Gesamtaufkommens jedoch bleibt die Summe konstant.

Wie berechnen Sie die exakte Höhe der Grundsteuer in Wiesbaden?

Die Berechnung läuft über zwei Instanzen. Das Finanzamt Wiesbaden ermittelt den Grundsteuermessbetrag. Die Stadt Wiesbaden multipliziert diesen anschließend mit ihrem Hebesatz und setzt die endgültige Grundsteuer fest.

Das hessische Flächen-Faktor-Verfahren im Detail

Das Verfahren basiert auf drei Schritten.

Schritt 1: Flächenbeträge ermitteln

Für jedes Grundstück werden zwei Flächenbeträge berechnet:

• Grundstücksfläche (Boden): 0,04 € pro m²

• Wohnfläche im Gebäude: 0,50 € pro m², davon 70 % angesetzt = effektiv 0,35 € pro m²

• Gewerbliche Nutzfläche: 0,50 € pro m², vollständig angesetzt (100 %)

Die Summe dieser Beträge ergibt den sogenannten Ausgangsbetrag.

Schritt 2: Lagefaktor berechnen

Der Lagefaktor berücksichtigt die Lage des Grundstücks innerhalb der Stadt. Er ergibt sich aus dem Verhältnis des Bodenrichtwerts des Grundstücks zum durchschnittlichen Bodenrichtwert der Gemeinde, gehoben auf den Exponenten 0,3:

Faktor = (Bodenrichtwert Grundstück ÷ Durchschnittlicher Bodenrichtwert Wiesbaden) hoch 0,3

Liegt der Bodenrichtwert Ihres Grundstücks genau im Durchschnitt der Stadt, ergibt sich ein Faktor von 1. Liegt er darüber, steigt der Faktor, liegt er darunter, sinkt er entsprechend. Durch den Exponenten von 0,3 werden extreme Unterschiede dabei bewusst abgemildert. Die aktuellen Bodenrichtwerte können über das Bodenrichtwertinformationssystem BORIS Hessen eingesehen werden. Für die Grundsteuerberechnung ist jedoch ausschließlich der Wert zum Stichtag 1. Januar 2022 maßgeblich.

Schritt 3: Grundsteuermessbetrag und Jahressteuer ermitteln

Ausgangsbetrag × Lagefaktor = Grundsteuermessbetrag

Grundsteuermessbetrag × 690,06 ÷ 100 = jährliche Grundsteuer

(Quelle: Finanzamt Hessen)

Beispielrechnung: Einfamilienhaus in Wiesbaden

Position	Berechnung	Betrag
Grundstücksfläche (300 m²)	300 × 0,04 €	12,00 €
Wohnfläche (100 m²)	100 × 0,50 € × 70 %	35,00 €
Ausgangsbetrag	12,00 € + 35,00 €	47,00 €
Lagefaktor (Bodenrichtwert = Ø)	47,00 € × 1	47,00 €
Grundsteuermessbetrag		47,00 €
Jährliche Grundsteuer	47,00 € × 690,06 %	ca. 324,93 €
Quartalszahlung	324,93 € ÷ 4	ca. 81,23 €

Dieses Beispiel setzt voraus, dass der Bodenrichtwert des Grundstücks exakt dem Wiesbadener Durchschnitt entspricht. In der Praxis weicht der Lagefaktor in den meisten Fällen davon ab.

Warum Kaufpreis und Wohnfläche allein nicht ausreichen

Ein wichtiger Hinweis: Im hessischen Modell spielt der Marktwert oder Kaufpreis einer Immobilie keine Rolle. Eine Immobilie mit einem Verkehrswert von 300.000 € wird nicht anders besteuert als eine vergleichbare Immobilie mit 250.000 € Verkehrswert, sofern Flächen und Lage identisch sind. Entscheidend sind ausschließlich Grundstücksfläche, Gebäudefläche und Lagefaktor.

Ebenso ist die Wohnfläche allein nicht aussagekräftig. Eine 100-m²-Wohnung im Mehrfamilienhaus hat in der Regel einen kleineren Grundstücksanteil als ein Einfamilienhaus mit gleicher Wohnfläche. Das wirkt sich direkt auf den Ausgangsbetrag und damit auf die Grundsteuer aus.

Prüfen Sie Ihren Grundsteuermessbescheid sorgfältig. Dort sind die maßgeblichen Flächen, der Faktor und der berechnete Messbetrag ausgewiesen. Mit der Formel Messbetrag × Hebesatz ÷ 100 können Sie die Jahressteuer selbst nachrechnen.

Welche Auswirkungen hat die Grundsteuerreform auf Ihre Kosten?

Die neue Grundsteuer in Wiesbaden ist das Ergebnis einer bundesweiten Pflichtreform. Das Bundesverfassungsgericht hatte am 10. April 2018 die bisherigen Bewertungsvorschriften für verfassungswidrig erklärt. Grund: Die Einheitswerte aus dem Jahr 1964 (alte Bundesländer) waren seit Jahrzehnten nicht aktualisiert worden und führten zu einer ungleichen Besteuerung vergleichbarer Grundstücke. Die Übergangsfrist lief bis zum 31. Dezember 2024. Seit dem 1. Januar 2025 ist eine Erhebung der Grundsteuer auf Basis der alten Einheitswerte verfassungsrechtlich nicht mehr zulässig.

Hessens Sonderweg: Das Flächen-Faktor-Verfahren

Während die meisten Bundesländer das sogenannte Bundesmodell anwenden, hat Hessen von der im Grundgesetz verankerten Öffnungsklausel Gebrauch gemacht und ein eigenes, wertunabhängiges Modell entwickelt. Das Flächen-Faktor-Verfahren kommt mit wenigen, relativ stabilen Eingangsdaten aus: Grundstücksgröße, Gebäudefläche und Nutzungsart. Die Bodenrichtwerte fließen nur gedämpft über den Lagefaktor ein.

Ein wesentlicher Vorteil dieses Modells: Veränderungen der Bodenrichtwerte nach dem Stichtag 1. Januar 2022 haben keine Auswirkungen auf die Grundsteuer, solange die Flächen konstant bleiben. Die nächste reguläre Hauptveranlagung ist erst für 2036 vorgesehen. Das schafft für Eigentümer eine gewisse Planungssicherheit.

Gewinner und Verlierer der Reform

Die aufkommensneutrale Umsetzung bedeutet nicht, dass jeder Eigentümer gleich viel zahlt wie zuvor. Die Stadt Wiesbaden weist in ihren offiziellen Informationsmaterialien ausdrücklich darauf hin, dass sich die individuelle Belastung einzelner Eigentümer teils deutlich verändert.

Tendenziell stärker belastet werden Immobilien in gefragten Lagen mit großen Grundstücksflächen, da hier der Lagefaktor und der Flächenbetrag für den Boden zusammenwirken. Kompaktere Objekte in weniger hochpreisigen Lagen können hingegen profitieren. Welche Seite überwiegt, hängt von den konkreten Grundstücksdaten ab.

Analysen des Bundes der Steuerzahler Hessen zeigen außerdem, dass rund 60 % der hessischen Kommunen Hebesätze beschlossen haben, die mindestens fünf Prozentpunkte über der landeseitigen Empfehlung liegen. Wiesbaden zählt laut eigener Darstellung zu den Kommunen, die sich exakt an der Empfehlung orientiert haben. (Quelle: steuerzahler-hessen.de)

Auswirkungen auf Mieter

Für Mieter ist relevant: Die Grundsteuer gilt nach der Betriebskostenverordnung als umlagefähige Nebenkostenposition, sofern der Mietvertrag das vorsieht (§ 2 Nr. 1 BetrKV). Vermieter können die Grundsteuer anteilig auf ihre Mieter umlegen. Steigt die Grundsteuer, kann das zu höheren Nebenkosten führen. In Wiesbaden mit seinem vergleichsweise hohen Hebesatz sollten Mieter daher ihre Nebenkostenabrechnungen aufmerksam prüfen. Einen Überblick über die allgemeine Mietentwicklung in Wiesbaden und wie sich steigende Nebenkosten auf die Gesamtmiete auswirken können, finden Sie in unserem Ratgeber.

Wann müssen Sie die fälligen Beträge an die Stadtkasse überweisen?

Die Grundsteuer wird in der Regel in vier Raten fällig. Die regulären Fälligkeitstermine lauten: 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November eines Jahres. Wer eine Jahreszahlung bevorzugt, kann diese zum 1. Juli beantragen. Der Antrag muss bis zum 30. September des Vorjahres beim Kassen- und Steueramt Wiesbaden eingehen.

Besondere Übergangstermine für 2025

Aufgrund der Systemumstellung wurden für das Jahr 2025 abweichende Fälligkeitstermine festgelegt. Die Stadt hat den Versand der neuen Grundsteuerbescheide ab dem 22. Januar 2025 gestartet.

Jahr	Fälligkeitstermine
2025	27. Februar, 15. Mai, 15. August, 17. November
Ab 2026	15. Februar, 15. Mai, 15. August, 15. November

(Quelle: wiesbaden.de)

Eigentümer mit einem bestehenden SEPA-Lastschriftmandat müssen nichts unternehmen. Die Mandate bleiben gültig und werden automatisch auf die neuen Beträge angewendet.

Wer hingegen einen Dauerauftrag eingerichtet hat, sollte diesen dringend anpassen. Die alten Bescheide aus 2024 haben seit dem 1. Januar 2025 ihre Gültigkeit verloren. Ein Dauerauftrag auf Basis alter Beträge ist ab 2025 weder rechtlich geschuldet noch sachgerecht.

Konsequenzen bei verspäteter Zahlung

Verspätete Zahlungen können zu Säumniszuschlägen führen: Pro angefangenem Monat der Säumnis wird ein Zuschlag von 1 % des rückständigen Steuerbetrags fällig. Bei dauerhafter Nichtzahlung kann die Stadt Mahngebühren erheben und Vollstreckungsmaßnahmen einleiten.

Wichtig: Ein Einspruch gegen den Grundsteuermessbescheid hebt die Zahlungspflicht nicht auf. Wer die Bewertung anfechten möchte, muss das fristgerecht beim Finanzamt tun. Für inhaltliche Einwände gegen Flächen, Faktor oder Messbetrag gilt eine Einspruchsfrist von einem Monat nach Zugang des Messbescheids.

Fazit: Grundsteuer in Wiesbaden verstehen und richtig handeln

Die Grundsteuer in Wiesbaden hat sich mit der Reform zum 1. Januar 2025 grundlegend verändert. Das hessische Flächen-Faktor-Verfahren ersetzt die bisherige Einheitswertbewertung und stellt die individuelle Steuerlast vieler Eigentümer auf eine neue Grundlage. Der aktuelle Hebesatz für die Grundsteuer B liegt bei 690,06 % und damit deutlich über dem hessischen Durchschnitt, auch wenn die Stadt eine aufkommensneutrale Umsetzung anstrebt.

Ob Sie nach der Reform mehr oder weniger zahlen, hängt von Grundstücksfläche, Gebäudefläche, Lage und Nutzung Ihrer Immobilie ab. Eine pauschale Aussage lässt sich dazu nicht treffen. Jede Immobilie ist individuell, und die Auswirkungen der Neubewertung unterscheiden sich von Objekt zu Objekt erheblich.

Prüfen Sie Ihren neuen Grundsteuerbescheid sorgfältig, gleichen Sie die ausgewiesenen Flächen und den Lagefaktor mit Ihren Unterlagen ab und passen Sie Ihre Zahlungsweise gegebenenfalls an.

Wenn Sie im Zusammenhang mit einem Immobilienkauf oder -verkauf in Wiesbaden wissen möchten, welche laufenden Kosten wie die Grundsteuer auf Sie zukommen, sprechen Sie uns gerne an. Bei Volkmar Hoffmann Immobilien GmbH kennen wir den Wiesbadener Markt seit über 40 Jahren und begleiten Sie kompetent durch alle relevanten Fragen rund um Ihre Immobilie. Lassen Sie Ihre Immobilie kostenlos und unverbindlich von uns bewerten: Zur kostenlosen Immobilienbewertung

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