Notargebühren bei einem Kaufpreis von 400.000 €: Ihre Kosten

Beim Kauf einer Immobilie für 400.000 € fallen neben dem eigentlichen Kaufpreis weitere Kosten an. Dazu gehören die Notargebühren und die Grundbuchkosten, die viele Käufer unterschätzen. Beide sind gesetzlich geregelt und bundesweit einheitlich. In diesem Beitrag erfahren Sie, wie hoch die Notargebühren bei einem Kaufpreis von 400.000 € konkret ausfallen, wie sie sich zusammensetzen, welchen Einfluss eine Grundschuld hat und wo sich Einsparpotenziale ergeben.

Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine fachliche Beratung. Trotz sorgfältiger Recherche übernehmen wir keine Gewähr für Richtigkeit oder Vollständigkeit.

Das Wichtigste in Kürze

• Notargebühren sind gesetzlich festgelegt: Die Kosten richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und sind bundesweit einheitlich. Kein Notar darf mehr oder weniger verlangen.

• Ohne Finanzierung fallen rund 4.800 € an: Beim Kauf ohne Grundschuld liegen Notar- und Grundbuchkosten zusammen bei etwa 1,2 % des Kaufpreises, also circa 4.800 €.

• Mit Grundschuld steigen die Kosten auf rund 6.800 bis 7.000 €: Wird eine Grundschuld in voller Kaufpreishöhe bestellt, erhöhen sich die Gesamtkosten auf etwa 1,7 % des Kaufpreises.

• Gebühren sind seit Juni 2025 leicht gestiegen: Das Kostenrechtsänderungsgesetz 2025 hat die Wertgebühren um etwa 6 % angehoben.

• Käufer tragen in der Regel die meisten Kosten: Die Gebühren für Beurkundung, Auflassungsvormerkung und Eigentumsumschreibung zahlt üblicherweise der Käufer. Löschungskosten alter Rechte trägt der Verkäufer.

• Einsparpotenziale existieren, aber sind begrenzt: Möglich sind Einsparungen etwa durch eine beglaubigte statt beurkundete Grundschuld, den Verzicht auf ein Notaranderkonto oder die separate Ausweisung beweglicher Gegenstände im Kaufvertrag.

• Nebenkosten insgesamt frühzeitig einplanen: Mit Grunderwerbsteuer und Maklerprovision können die Gesamtnebenkosten bei 400.000 € schnell 10 bis 15 % des Kaufpreises erreichen.

Wie hoch sind die exakten Notargebühren bei einem Kaufpreis von 400.000 €?

Beim Immobilienkauf in Deutschland ist die Mitwirkung eines Notars gesetzlich vorgeschrieben. Ein Grundstückskaufvertrag ist nur wirksam, wenn er notariell beurkundet wird (§ 311b Abs. 1 BGB). Die Vergütung des Notars und die Gebühren des Grundbuchamts sind dabei nicht frei verhandelbar, sondern bundeseinheitlich im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt. (Quellen: gesetze-im-internet.de: § 311 BGB, GNotKG)

Die Grundlage jeder Berechnung ist der sogenannte Geschäftswert. Beim Immobilienkauf entspricht er in der Regel dem Kaufpreis. Aus dem Geschäftswert ergibt sich nach der Gebührentabelle B des GNotKG die jeweilige 1,0-Gebühr; bei einem Geschäftswert von 400.000 € liegt sie nach der aktuellen Tabelle bei 785 € für die Tabellenposition 400.000 € bis 410.000 €. (Quelle: www.gesetze-im-internet.de)

Wichtig zu wissen: Zum 1. Juni 2025 wurden die Wertgebühren angepasst. Die folgenden Berechnungen basieren auf diesem aktuellen Stand.

Beispielrechnung 1: Kauf ohne Finanzierung

Zahlen Sie den Kaufpreis vollständig aus Eigenmitteln, entfällt die Bestellung einer Grundschuld. Es fallen folgende Positionen an:

Position	Gebührensatz	Betrag (netto)
Beurkundung Kaufvertrag	2,0-Gebühr	1.570 €
Vollzugsgebühr	0,5-Gebühr	392,50 €
Betreuungsgebühr	0,5-Gebühr	392,50 €
Summe Notar (netto)		2.355 €
Umsatzsteuer (19 %)		447,45 €
Auslagen (ca.)		100 €
Summe Notar (brutto)		ca. 2.902 €
Auflassungsvormerkung	0,5-Gebühr	392,50 €
Eigentumsumschreibung	1,0-Gebühr	785 €
Summe Grundbuchamt		ca. 1.178 €
Gesamtkosten		ca. 4.080 €

Das entspricht etwa 1,0 % des Kaufpreises.

Beispielrechnung 2: Kauf mit Finanzierung und Grundschuld

Wird die Immobilie über ein Darlehen finanziert, verlangt die Bank in der Regel die Eintragung einer Grundschuld. Bei einer Grundschuld in voller Kaufpreishöhe von 400.000 € kommen folgende Posten hinzu:

Zusätzliche Position	Gebührensatz	Betrag
Grundschuldbeurkundung (Notar, netto)	1,0-Gebühr	785 €
zzgl. Umsatzsteuer (19 %)		149,15 €
Grundschuldeintragung (Grundbuchamt)	1,0-Gebühr	785 €
Mehrkosten gesamt		ca. 1.719 €

Die Gesamtkosten für Notar und Grundbuch steigen damit auf rund 5.800 bis 6.000 €, was etwa 1,45 % des Kaufpreises entspricht.

Konservative Kalkulationen, die auch ein Notaranderkonto oder höhere Grundschuldbeträge einbeziehen, rechnen mit bis zu 2 % des Kaufpreises, also bis zu 8.000 €. Diese Puffer sind sinnvoll, damit Sie bei der Budgetplanung auf der sicheren Seite sind.

Bitte beachten Sie, dass sich diese Berechnungen je nach konkreter Vertragsgestaltung leicht verschieben können. Für eine verlässliche Einschätzung Ihrer individuellen Nebenkosten empfehle ich Ihnen, frühzeitig einen Beratungstermin zu vereinbaren.

Wie setzen sich die Gebühren für den Notar und das Grundbuchamt zusammen?

Im allgemeinen Sprachgebrauch werden Notar- und Grundbuchkosten häufig in einem Atemzug genannt. Juristisch handelt es sich jedoch um zwei unterschiedliche Kostenarten, die sich in einigen Punkten unterscheiden.

Notargebühren im Überblick

Die Notargebühren umfassen alle Leistungen des Notars selbst: Vertragsentwurf, rechtliche Beratung, Beurkundung sowie die Koordination mit Banken, Behörden und dem Grundbuchamt. Die wichtigsten Positionen sind:

• 2,0-Gebühr für Entwurf, Beratung und Beurkundung des Kaufvertrags

• 0,5-Vollzugsgebühr für Genehmigungen, Löschungsbewilligungen und Grundbuchanträge

• 0,5-Betreuungsgebühr für die Überwachung der Kaufpreiszahlung und Eigentumsumschreibung

• 1,0-Gebühr für die Beurkundung einer Grundschuld (bei Finanzierung)

• Optional: 1,0-Gebühr für ein Notaranderkonto

Auf alle Notargebühren wird Umsatzsteuer in Höhe von 19 % erhoben. Hinzu kommen Auslagen für Porto, Telekommunikation und Dokumentenpauschalen, die sich bei einem üblichen Kaufvertrag auf rund 50 bis 150 € belaufen.

Grundbuchkosten im Überblick

Die Grundbuchkosten fallen beim zuständigen Amtsgericht an und werden vom Notar verauslagt. Sie sind umsatzsteuerfrei. Die typischen Positionen beim Immobilienkauf:

• 0,5-Gebühr für die Eintragung der Auflassungsvormerkung

• 1,0-Gebühr für die Eigentumsumschreibung

• 1,0-Gebühr für die Eintragung einer Grundschuld (bei Finanzierung)

• Gegebenenfalls Gebühren für die Löschung alter Rechte oder Grundschulden

In vielen Fällen erhalten Sie vom Notar eine Sammelrechnung, in der beide Kostenarten zusammengefasst sind. Die Aufteilung zwischen Notar- und Grundbuchanteil ist darin nicht immer auf den ersten Blick erkennbar.

Typische Kostenverteilung

Erfahrungsgemäß entfallen etwa zwei Drittel bis drei Viertel der Gesamtkosten auf den Notar und ein Viertel bis ein Drittel auf das Grundbuchamt. Bei einem Kauf ohne Grundschuld trägt der Notar rund 71 % der Gesamtkosten, bei einem Kauf mit Grundschuld in voller Kaufpreishöhe etwa 66 %.

Welchen Einfluss hat eine Grundschuld auf Ihre Notarkosten?

Die Grundschuld ist das wichtigste Sicherungsinstrument der Bank bei einer Immobilienfinanzierung. Sie wird in Abteilung III des Grundbuchs eingetragen und berechtigt die Bank im Ernstfall zur Zwangsversteigerung der Immobilie. Für die Auszahlung des Darlehens verlangen die meisten Kreditinstitute, dass die Grundschuld zuvor eingetragen oder zumindest verbindlich zugesichert ist.

Aus Kostensicht ist die Grundschuld deshalb relevant, weil sie zwei separate Gebührentatbestände auslöst: eine Notargebühr für die Beurkundung und eine Grundbuchgebühr für die Eintragung. Bei einer Grundschuld in Höhe von 400.000 € fällt jeweils eine 1,0-Gebühr an, also jeweils 785 €. Das ergibt eine Mehrbelastung von rund 1.719 € brutto, was etwa 0,43 % des Kaufpreises entspricht.

Beglaubigung statt Beurkundung

Ein konkreter Weg zur Kostensenkung besteht darin, die Grundschuld nicht vollständig zu beurkunden, sondern lediglich die Unterschriften unter einem Bankformular beglaubigen zu lassen. Die Beglaubigungsgebühr ist erheblich niedriger als die Beurkundungsgebühr und zudem betragsmäßig gedeckelt. Bei Grundschulden im sechsstelligen Bereich kann die Ersparnis schnell mehrere Hundert Euro betragen.

Allerdings akzeptieren nicht alle Banken eine Beglaubigung. Viele Kreditinstitute bestehen aus Gründen der Rechtssicherheit auf einer vollständigen Beurkundung. Es lohnt sich daher, dies frühzeitig mit Ihrer Bank zu klären.

Übernahme bestehender Grundschulden

Ist im Grundbuch bereits eine Grundschuld des Verkäufers eingetragen, kann diese unter Umständen auf den Käufer übertragen werden. Die Gebühren für eine solche Abtretung sind deutlich geringer als für eine Neueintragung. Bei einer bestehenden Grundschuld von 300.000 € lassen sich so leicht mehrere Hundert bis über tausend Euro einsparen. Voraussetzung ist, dass die finanzierende Bank des Käufers die bestehende Grundschuld als Sicherheit akzeptiert.

Höhe der Grundschuld bewusst wählen

Da sich Notar- und Grundbuchgebühr linear nach dem Grundschuldbetrag richten, erhöht ein unnötig hoher Betrag die Kosten ohne entsprechenden Mehrwert. Manche Banken verlangen einen Sicherheitszuschlag, beispielsweise eine Grundschuld von 120 % des Darlehensbetrags. Eine Reduktion von 400.000 € auf beispielsweise 320.000 € kann die entsprechenden Gebühren spürbar senken. Es ist daher sinnvoll, die vereinbarte Grundschuldhöhe mit der Bank zu besprechen und auf das notwendige Maß zu begrenzen.

Wann erhalten Sie die Rechnung und wer muss den Notar bezahlen?

Zeitpunkt der Rechnungsstellung

Die Notargebühren werden in der Regel kurz nach der Beurkundung des Kaufvertrags fällig. Das Notariat versendet die Rechnung meist wenige Wochen nach dem Beurkundungstermin. Wichtig zu wissen: Selbst wenn der Kaufvertrag letztlich nicht zustande kommt, kann der Notar eine Entwurfsgebühr in Rechnung stellen, sofern er einen vollständigen Vertragsentwurf erarbeitet hat. Diese Gebühr entspricht der regulären 2,0-Gebühr aus dem Geschäftswert.

Bei Käufen mit Finanzierung werden häufig zwei separate Rechnungen ausgestellt: eine nach der Beurkundung des Kaufvertrags und eine nach der Grundschuldbeurkundung. Beide Vorgänge können auch in einem Termin zusammengefasst werden, was in bestimmten Konstellationen Gebühren spart.

Der Kaufpreis selbst wird erst einige Wochen nach der Beurkundung fällig, typischerweise nach drei bis fünf Wochen, wenn alle vertraglich vereinbarten Voraussetzungen erfüllt sind. Die Notarkosten sind von diesem Zeitplan unabhängig und müssen in der Regel aus eigenen Mitteln bezahlt werden. Eine Finanzierung der Notarkosten über das Bankdarlehen ist unüblich und wird von den meisten Kreditinstituten nicht akzeptiert.

Wer trägt die Kosten?

Rechtlich haften Käufer und Verkäufer gesamtschuldnerisch für die Notarkosten. Das bedeutet: Der Notar kann seine Forderung grundsätzlich gegen beide Parteien geltend machen. In der Praxis hat sich jedoch eine klare Aufteilung etabliert:

• Der Käufer trägt in der Regel die Kosten für die Beurkundung des Kaufvertrags, die Auflassungsvormerkung, die Eigentumsumschreibung und die Grundschuldbestellung.

• Der Verkäufer übernimmt üblicherweise die Kosten für die Löschung bestehender Grundschulden und sonstiger eingetragener Rechte, da er zur lastenfreien Übereignung verpflichtet ist.

Diese Aufteilung ist nicht gesetzlich zwingend vorgeschrieben. Im Kaufvertrag kann abweichend vereinbart werden, dass der Verkäufer einen Teil der Notarkosten übernimmt. Für Käufer kann das jedoch steuerlich nachteilig sein, wenn ein formal niedrigerer Kaufpreis und eine Kostenbeteiligung des Verkäufers kombiniert werden, da dies die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer beeinflussen kann.

Beim Kauf einer vermieteten Immobilie sind Notar- und Grundbuchkosten Teil der Anschaffungsnebenkosten und erhöhen die Abschreibungsbasis, was langfristig steuerliche Vorteile bringt. Bei selbstgenutzten Immobilien können diese Kosten in der Regel nicht steuerlich geltend gemacht werden.

Welche Möglichkeiten haben Sie zur Reduzierung der Notargebühren?

Notargebühren sind nicht verhandelbar. Das GNotKG schreibt bundesweit einheitliche Sätze vor, die jeder Notar zwingend anwenden muss. Ein günstigerer Notar existiert daher nicht. Allerdings bietet die Gestaltung des Geschäfts selbst durchaus Spielräume.

Bewegliche Gegenstände separat ausweisen

Wird im Kaufvertrag zwischen dem Grundstückspreis und dem Wert mitverkaufter beweglicher Gegenstände unterschieden, zum Beispiel einer hochwertigen Einbauküche, verringert sich der für Notar und Grunderwerbsteuer relevante Kaufpreis. Ein Beispiel: Weisen Sie eine Einbauküche im Wert von 15.000 € als separaten Kaufpreisanteil aus, reduziert sich die Bemessungsgrundlage von 400.000 € auf 385.000 €. Das senkt sowohl die Notargebühren als auch die Grunderwerbsteuer. Die Aufteilung muss jedoch realistisch und belegbar sein, da das Finanzamt sie prüfen kann.

Auf das Notaranderkonto verzichten

Ein Notaranderkonto, also ein Treuhandkonto, über das der Kaufpreis abgewickelt wird, erhöht die Notarkosten um eine weitere Gebühr. Bei einem Kaufpreis von 400.000 € kann das je nach Vertragsgestaltung spürbare Mehrkosten verursachen. In vielen Fällen ist ein Notaranderkonto nicht zwingend erforderlich, da der Kaufpreis erst fällig wird, wenn die Auflassungsvormerkung eingetragen und die Lastenfreiheit gesichert ist.

Grundschuld günstig gestalten

Wie bereits beschrieben, bieten die Form der Grundschuldbestellung (Beurkundung versus Beglaubigung), die Höhe des Grundschuldbetrags und die Möglichkeit der Übernahme bestehender Grundschulden die größten Einsparpotenziale auf der Finanzierungsseite. Sprechen Sie diese Punkte frühzeitig mit Ihrer Bank an.

Termine sinnvoll koordinieren

Ob Kaufvertrag und Grundschuld in einem oder in zwei separaten Terminen beurkundet werden, hat für die Grundgebühren keinen Unterschied. In bestimmten Konstellationen kann eine gemeinsame Beurkundung jedoch zu einer ermäßigten Gebühr für die Grundschuld führen. Klären Sie das gemeinsam mit dem Notar, bevor die Termine angesetzt werden.

Grundsätzlich gilt: Jeder Notar ist gesetzlich verpflichtet, Sie auf kostengünstigere Gestaltungsmöglichkeiten hinzuweisen, sofern diese für Ihren Fall rechtlich zulässig sind. Nutzen Sie das Erstgespräch beim Notar gezielt für solche Fragen.

Fazit: Notargebühren realistisch einplanen und gezielt gestalten

Die Notargebühren bei einem Kaufpreis von 400.000 € bewegen sich nach aktuellem Gebührenrecht in einem klar kalkulierbaren Rahmen. Ohne Finanzierung sind es rund 4.100 €, mit Grundschuld in voller Kaufpreishöhe etwa 5.800 € bis 6.000 €. Wer auch ein Notaranderkonto oder weitere Sonderleistungen einkalkuliert, sollte mit bis zu 8.000 € planen.

Diese Kosten sind gesetzlich geregelt und nicht verhandelbar. Einsparpotenziale liegen nicht beim Notar selbst, sondern bei der Gestaltung des Geschäfts: die Wahl der Grundschuldform, die Höhe des Grundschuldbetrags, der Verzicht auf ein Notaranderkonto und die separate Ausweisung beweglicher Gegenstände.

Gemeinsam mit Grunderwerbsteuer und Maklerprovision können die gesamten Kaufnebenkosten bei 400.000 € Kaufpreis schnell 10 bis 15 % des Kaufpreises erreichen. Eine sorgfältige Budgetplanung ist daher unverzichtbar, bevor Sie in konkrete Verhandlungen einsteigen.

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