Soll man 2026 eine Immobilie kaufen? Prognose und Tipps

Der Immobilienmarkt hat die turbulenten Jahre 2022 bis 2024 hinter sich gelassen. Wer heute über einen Kauf nachdenkt, steht vor einer veränderten Ausgangslage: stabilere Preise, moderat erhöhte Zinsen und neue gesetzliche Anforderungen. Doch lohnt sich der Kauf 2026 wirklich? Und was müssen Sie als Käufer jetzt beachten? In diesem Beitrag erfahren Sie, wie sich Preise und Zinsen entwickeln, welche Gesetze auf Sie zukommen und worauf Sie bei Ihrer Kaufentscheidung achten sollten.

Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine fachliche Beratung. Trotz sorgfältiger Recherche übernehmen wir keine Gewähr für Richtigkeit oder Vollständigkeit.

Das Wichtigste in Kürze

• Der Markt hat sich stabilisiert: Nach der Korrekturphase 2022 bis 2024 steigen die Immobilienpreise 2026 wieder moderat. Bundesweit wird ein Anstieg von rund 3 % erwartet.

• Bauzinsen bleiben erhöht: Für zehnjährige Darlehen liegen die Bauzinsen aktuell bei rund 3,50 bis 3,70 %. Ein deutlicher Rückgang ist laut Marktexperten nicht zu erwarten.

• Preise sinken nicht flächendeckend: Ein bundesweiter Einbruch ist unwahrscheinlich. Das knappe Angebot von rund 800.000 fehlenden Wohneinheiten stützt die Preise in gefragten Lagen.

• Eigenheim oder Kapitalanlage: Beide Formen haben ihre Berechtigung, unterscheiden sich aber deutlich in Steuerwirkung, Renditelogik und Flexibilität.

• Kaufentscheidung erfordert gründliche Prüfung: Finanzierung, Lage, Objektzustand und Energieeffizienz müssen vor dem Kauf systematisch bewertet werden.

• Abwarten lohnt sich kaum: Weder deutlich sinkende Zinsen noch deutlich fallende Preise sind für 2026 zu erwarten. Wer gut finanziert und langfristig plant, findet jetzt eine planbare Ausgangslage.

Wie sieht die Lage auf dem Immobilienmarkt im Jahr 2026 aus?

Der deutsche Immobilienmarkt befindet sich 2026 in einer Phase der Stabilisierung. Die Preiskorrekturen der Jahre 2022 bis 2024 sind weitgehend abgeschlossen. Die Nachfrage zieht wieder an: Laut Dr. Klein wurden 2025 fast 20 % mehr Immobilienkredite abgeschlossen als im Vorjahr.

Aktuelle Preise im Überblick

Im ersten Quartal 2026 zeigen sich folgende Durchschnittswerte auf dem deutschen Markt:

Objekttyp	Durchschnittspreis Q1 2026
Eigentumswohnung	4.149 €/m²
Einfamilienhaus (Bestand)	3.038 €/m²
Haus gesamt	3.612 €/m²

Im Jahresvergleich (März 2026 gegenüber Vorjahresmonat) entwickeln sich die Preise wie folgt:

Segment	Veränderung zum Vorjahresmonat
Neubauhäuser	+4,15 %
Bestandshäuser	+1,50 %
Eigentumswohnungen	+1,23 %

(Quelle: www.drklein.de)

Für das Gesamtjahr 2026 prognostiziert Dr. Klein einen bundesweiten Preisanstieg von rund 3 %. Der Bundesverband der Deutschen Volksbanken und Raiffeisenbanken (BVR) geht von ähnlichen 3,1 % aus.

Regionale Unterschiede sind erheblich

Die Bandbreite zwischen den günstigsten und teuersten Regionen ist enorm. Im Kyffhäuserkreis liegen die Quadratmeterpreise bei rund 762 €, in München bei etwa 8.461 € – ein Faktor von mehr als 11. Nur 116 von 400 kreisfreien Städten und Kreisen liegen dabei über dem Bundesdurchschnitt.

Bis 2035 erwarten Analysten folgende Entwicklungen:

• Gewinner: Berlin (+2,4 % real p. a.), Top-7-Metropolen (+2 % p. a.), Bayern und Baden-Württemberg

• Verlierer: Strukturschwache Regionen wie der Erzgebirgskreis oder die Vulkaneifel mit möglichen Wertverlusten von bis zu 20 %

(Quelle: www.haufe.de)

Wohnungsmangel als Preisstütze

Deutschland fehlen derzeit rund 800.000 Wohneinheiten. Der Neubau deckt nur etwa 58 % des tatsächlichen Bedarfs ab. Für 2025 bis 2027 ist keine deutliche Steigerung der Fertigstellungen zu erwarten. Dieser strukturelle Angebotsengpass stützt die Preise in nachgefragten Lagen nachhaltig. Daneben treiben steigende Mieten die Nachfrage nach Wohneigentum zusätzlich an. Die Nettokaltmieten stiegen bundesweit um rund 4,3 % gegenüber dem Vorjahr.

(Quelle: mieterbund.de)

Wie entwickeln sich die Bauzinsen für Ihre Finanzierung?

Die Bauzinsen sind ein zentraler Faktor für die Erschwinglichkeit von Immobilien. Nach dem starken Zinsanstieg seit 2022 haben sie sich 2026 auf erhöhtem Niveau eingependelt.

Aktuelle Bauzinssätze im Überblick (Stand: Mai 2026)

Sollzinsbindung	Sollzins	Effektiver Jahreszins (Top)
5 Jahre	3,61 %	3,72 %
10 Jahre	3,50 %	3,58 %
15 Jahre	3,74 %	3,83 %
20 Jahre	3,88 %	3,97 %
30 Jahre	4,14 %	4,24 %

(Quelle: www.drklein.de)

Zum Vergleich: Im März 2022 lagen die Zinsen für zehnjährige Darlehen noch bei rund 1,9 %. Seitdem sind sie um fast 2 Prozentpunkte gestiegen. Das wirkt sich spürbar auf die monatliche Belastung aus.

Was das konkret bedeutet: eine Beispielrechnung

Ein Beispiel macht den Unterschied deutlich. Bei einem Kaufpreis von 300.000 € und 20 % Eigenkapital ergeben sich folgende Monatsraten:

Jahr	Zinssatz	Monatliche Rate (ca.)
2021	1,2 %	ca. 850 €
2026	4,0 %	ca. 1.450 €

Die Differenz von rund 600 € pro Monat verdeutlicht: Die Finanzierbarkeit ist heute die entscheidende Rechengröße, nicht allein der Kaufpreis.

Prognose: Wohin entwickeln sich die Zinsen?

Der Dr. Klein Expertenrat erwartet für das erste Halbjahr 2026 einen Zinskorridor zwischen 3,1 % und 3,7 % für zehnjährige Darlehen. Der Trend zeigt dabei eher leicht nach oben. Die Europäische Zentralbank hat ihren Leitzins bis Mitte 2025 schrittweise auf 2,15 % gesenkt. Bauzinsen orientieren sich jedoch stärker an den Renditen langfristiger Anleihen als am EZB-Leitzins direkt. Ein deutlicher Rückgang der Bauzinsen ist daher für 2026 nicht zu erwarten.

(Quellen: www.drklein.de, www.ecb.europa.eu)

Wer eine Finanzierung plant, sollte die Sollzinsbindung mindestens auf zehn Jahre fixieren. Außerdem lohnt es sich, KfW-Förderprogramme für energieeffiziente Neubauten zu prüfen, da diese oft 1 bis 2 Prozentpunkte unter dem Marktzinsniveau liegen.

(Quelle: www.kfw.de)

Sinken die Kaufpreise für Häuser und Wohnungen weiter?

Die kurze Antwort lautet: Nein, ein flächendeckender Rückgang ist für 2026 nicht zu erwarten.

Warum die Preise stabil bleiben

Mehrere Faktoren wirken als Preisbremse nach unten:

• Das Wohnungsdefizit von rund 800.000 Einheiten hält die Nachfrage dauerhaft hoch.

• Die Fertigstellungszahlen im Neubau werden 2026 und 2027 nicht signifikant steigen.

• Steigende Mieten erhöhen den Druck, in Wohneigentum zu investieren.

• In den Metropolregionen übersteigt die Nachfrage das Angebot weiterhin deutlich.

Laut Dr. Klein lohnt es sich kaum zu warten: Weder die Immobilienpreise noch die Bauzinsen werden in absehbarer Zeit deutlich sinken. Der Boden nach der Korrekturphase 2022 bis 2024 ist erreicht.

Was Preise weiterhin beeinflussen könnte

Preisdämpfend wirken hingegen steigende Sanierungskosten bei energieineffizienten Objekten. Immobilien der Energieklassen F bis H geraten durch neue gesetzliche Anforderungen unter spürbaren Preisdruck. Käufer kalkulieren diese Kosten heute von Anfang an in ihre Kauf- und Finanzierungsplanung ein.

Regionale Differenzierung bleibt entscheidend

Während Metropolregionen weiter zulegen, ist in strukturschwachen Gebieten Stagnation oder sogar Wertverlust möglich. Langfristig prognostizieren Analysten für die Top-7-Städte ein reales Wachstum von rund 2 % pro Jahr bis 2035. Für bestimmte ländliche Kreise sind hingegen Rückgänge von bis zu 20 % denkbar.

Beim Blick auf den Objekttyp zeigt sich: Neubauten sind deutlich teurer als Bestandsimmobilien. Wer bereit ist, in den Bestand zu investieren und Sanierungsaufwand einzuplanen, findet heute eine günstigere Ausgangslage als im Neubaubereich. In Wiesbaden etwa lagen die Wiederverkaufspreise für Eigentumswohnungen 2024 im stadtweiten Mittel bei rund 3.757 Euro/m², während Neubauwohnungen im Erstverkauf durchschnittlich 7.000 Euro/m² erzielten – ein erheblicher Unterschied, der die Relevanz der Objektwahl unterstreicht.

(Quelle: Gutachterausschuss für Immobilienwerte für den Bereich der Stadt Wiesbaden, Immobilienmarktbericht 2025)

Welche neuen Gesetze kommen auf Eigentümer zu?

2026 bringt für Eigentümer einige wichtige gesetzliche Neuerungen mit sich. Diese betreffen vor allem Kosten, Vermietung und energetische Anforderungen.

CO₂-Preis steigt

Der nationale CO₂-Emissionshandel sieht für 2026 einen Preiskorridor von 55 bis 65 € pro Tonne vor. Das entspricht einem Aufschlag von rund 1,0 bis 1,2 Cent pro Kilowattstunde Erdgas und etwa 14,7 bis 17,2 Cent pro Liter Heizöl. Für Eigentümer bedeutet das: Laufende Heizkosten steigen, besonders bei fossilen Brennstoffen.

Mietpreisbremse verlängert

Die Mietpreisbremse gilt bundesrechtlich bis zum 31. Dezember 2029. Sie begrenzt die Miete bei Neuvermietung auf maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Relevant ist das vor allem für Käufer, die eine Immobilie als Kapitalanlage erwerben und vermieten möchten. Das Umwandlungsverbot, das die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in angespannten Märkten einschränkt, wurde ebenfalls bis Ende 2030 verlängert.

Grundsteuer nach neuem Modell

Seit 2025 gilt die reformierte Grundsteuer. Die Berechnung erfolgt nun auf Basis des neuen Grundsteuerwerts anstelle des alten Einheitswerts. Die tatsächliche Belastung hängt vom kommunalen Hebesatz ab, der in vielen Gemeinden gestiegen ist. Käufer sollten die Grundsteuerbelastung eines Objekts konkret erfragen, da sie je nach Bundesland und Modell erheblich variiert.

(Quelle: www.baufi24.de)

EU-Gebäuderichtlinie (EPBD)

Deutschland muss bis zum 29. Mai 2026 einen Umsetzungsplan zur EU-Gebäuderichtlinie vorlegen. Eine automatische Sanierungspflicht für bestehende Käufer tritt damit noch nicht in Kraft. Das Ziel lautet jedoch: Senkung des Primärenergieverbrauchs im Gebäudebestand um 16 % bis 2030. Energieeffizienz wird damit langfristig zum entscheidenden Wertfaktor jeder Immobilie.

(Quelle: www.degiv.de)

Eignet sich ein Objekt besser als Kapitalanlage oder Eigenheim?

Diese Frage hängt von Ihrer persönlichen Situation ab. Beide Varianten haben ihre Berechtigung und unterscheiden sich vor allem in steuerlicher Wirkung, Renditelogik und Flexibilität.

Die wichtigsten Unterschiede im Vergleich

Kriterium	Eigenheim	Kapitalanlage
Steuerliche Absetzbarkeit	Keine	Zinsen, AfA, Kosten absetzbar
Cashflow	Rate aus eigenem Einkommen	Miete deckt Rate (ganz oder teilweise)
Flexibilität	Gering	Höher (Wohnort unabhängig)
Spekulationssteuer	Steuerfrei nach 2 Jahren Eigennutzung	Steuerfrei nach 10 Jahren Haltefrist
Emotionaler Wert	Hoch	Gering

Steuerliche Wirkung der Kapitalanlage

Bei einer vermieteten Immobilie können Darlehenszinsen vollständig steuerlich abgesetzt werden. Dazu kommt die degressive Abschreibung (AfA) von 5 % auf den Restbuchwert, was in den ersten Jahren besonders wirksam ist. Verwaltungs- und Instandhaltungskosten sind ebenfalls absetzbar.

Ein Beispiel: Bei einem Gebäudeanteil von 200.000 € und einem Grenzsteuersatz von 42 % können im ersten Jahr durch die AfA allein rund 4.200 € Steuern gespart werden. Beim Eigenheim gibt es diese Vorteile nicht.

Renditeerwartung bei Kapitalanlagen

Bei einer Kapitalanlage sollte die Nettorendite nach Kosten mindestens 4 bis 5 % betragen, damit sich das Investment gegenüber alternativen Anlageformen rechnet. Als Orientierungsgröße gilt der Mietpreismultiplikator: Ein Wert von 25 bis maximal 30 gilt in guten Lagen noch als akzeptabel. Das bedeutet: Der Kaufpreis inklusive Nebenkosten sollte das 25- bis 30-fache der Jahresnettokaltmiete nicht übersteigen.

Ein Beispiel: Bei einem Kaufpreis von 400.000 € und 16.000 € Jahresnettomiete ergibt sich ein Multiplikator von 25, was noch im vertretbaren Bereich liegt.

Außerdem gilt: In B- und C-Städten liegen die Bruttomietrenditen heute häufig bei 4 bis 6 %, während sie in teuren Metropolen oft darunter liegen. Das macht Mittelstädte mit stabiler wirtschaftlicher Struktur für Kapitalanleger interessant.

Mindesthaltedauer beachten

Beide Modelle erfordern einen langen Atem. Unter 10 Jahren sind die Kaufnebenkosten in der Regel nicht vollständig amortisiert. Als Faustformel gilt: Wer kürzer als 10 bis 15 Jahre plant, sollte den Kauf gut überdenken.

Wichtig zu wissen: Energieineffiziente Objekte der Klassen F bis H sind als Kapitalanlage zunehmend riskant. Steigende Sanierungskosten und gesetzliche Anforderungen können die Rendite erheblich drücken. Käufer, die vermieten möchten, sollten die Energieeffizienz eines Objekts daher von Anfang an als Renditekriterium behandeln.

Welche Faktoren müssen Sie vor der Kaufentscheidung prüfen?

Ein Immobilienkauf 2026 erfordert mehr Sorgfalt als in den Boomjahren. Wer systematisch vorgeht, vermeidet teure Überraschungen.

Finanzierung und Budget

Die monatliche Rate ist heute oft der limitierende Faktor, nicht der Kaufpreis. Als Orientierung gilt: Die Belastung aus Zins und Tilgung sollte maximal 30 bis 35 % des monatlichen Nettoeinkommens betragen. Mindestens 20 % Eigenkapital sind empfehlenswert, um Bestzinsen zu erhalten. Dazu kommen Kaufnebenkosten von rund 10 bis 15 % des Kaufpreises:

• Grunderwerbsteuer: 3,5 bis 6,5 % je nach Bundesland

• Maklerkosten: je nach Vereinbarung (Käufer zahlt maximal 50 % der Gesamtprovision)

• Notar und Grundbuch: rund 1,5 bis 2,0 %

Planen Sie zusätzlich eine Reserve für unvorhergesehene Ausgaben und Rücklagen ein. Die Anfangstilgung sollte mindestens 2 bis 3 % betragen, um nicht in eine Tilgungsfalle zu geraten.

Lage: Makro, Meso und Mikro

Die Lage bleibt der entscheidende Werttreiber, doch Makro allein reicht nicht mehr. Prüfen Sie alle drei Ebenen:

• Makrolage: Ist die Stadt oder Region wirtschaftlich stabil und wachstumsfähig?

• Mesolage: Entwickelt sich der Stadtteil positiv?

• Mikrolage: Wie ist die direkte Umgebung? ÖPNV-Anbindung, Nahversorgung, Lärmbelastung, Schulen, Grünflächen?

Wie entscheidend die Mikrolage ist, zeigt sich beispielhaft am Wiesbadener Markt: Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen im Wiederverkauf reichten 2024 je nach Stadtbezirk von rund 2.260 Euro/m² in Kostheim bis zu rund 5.470 Euro/m² in Nordost. Selbst innerhalb der Innenstadt lagen die Mittelwerte zwischen rund 3.380 Euro/m² in Klarenthal und rund 5.470 Euro/m² in Nordost.

(Quelle: Gutachterausschuss für Immobilienwerte für den Bereich der Stadt Wiesbaden, Immobilienmarktbericht 2025)

Besuchen Sie das Objekt zu verschiedenen Tageszeiten. Der Eindruck am Wochenende kann sich deutlich vom Wochentag unterscheiden.

Objektzustand und Energieeffizienz

Prüfen Sie den Energieausweis vor der Besichtigung. Die Energieklasse hat sich 2026 zum zentralen Preisfaktor entwickelt. Objekte der Klassen A und B werden deutlich stärker nachgefragt als solche der Klassen F bis H. Kalkulieren Sie Sanierungskosten realistisch ein: Eine Dachdämmung kostet laut aktuellen Schätzungen rund 25.000 €. Weitere wichtige Prüfpunkte:

• Heizungsanlage: Baujahr, Effizienz, Sanierungsbedarf

• Fenster: Verglasung und Zustand

• Fassade: Risse, Feuchte, erkennbare Schäden

• Keller: Feuchtigkeitsprobleme oder Schimmel

• Elektrik und Leitungen: Alter und Zustand

WEG-Unterlagen bei Eigentumswohnungen

Beim Kauf einer Eigentumswohnung ist die Prüfung der Gemeinschaftsunterlagen unverzichtbar. Lesen Sie:

• Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung

• Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre

• Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen

• Höhe der Instandhaltungsrücklage

Eine niedrige Instandhaltungsrücklage in Kombination mit einem sanierungsbedürftigen Objekt ist ein klares Warnsignal. Hier drohen Sonderumlagen nach dem Kauf.

Rechtliche Grundlagen klären

Prüfen Sie den Grundbuchauszug auf Lasten, Grundschulden und Widersprüche. Lassen Sie sich Baupläne, die Wohnflächenberechnung und Genehmigungen vorlegen. Fragen Sie nach Dokumentationen von Modernisierungen der letzten 15 bis 20 Jahre. Steht das Objekt unter Denkmalschutz, sind sowohl Einschränkungen als auch steuerliche Vorteile möglich.

Jede Immobiliensituation ist dabei individuell. Bei komplexen Konstellationen empfiehlt sich eine persönliche Beratung, bevor Sie eine verbindliche Entscheidung treffen.

Fazit: 2026 kaufen mit Plan und Weitblick

Der Immobilienmarkt 2026 bietet eine planbare, wenn auch anspruchsvolle Ausgangslage. Die Preise steigen moderat, die Zinsen sind erhöht, aber stabil. Ein Einbruch ist nicht zu erwarten. Wer solide finanziert, Eigenkapital mitbringt und langfristig denkt, findet gute Bedingungen.

Abwarten lohnt sich nicht. Weder deutlich sinkende Zinsen noch fallende Preise sind realistisch. Wer dagegen auf ein passendes Objekt wartet, verschenkt Zeit und zahlt weiter steigende Mieten. Entscheidend sind die richtige Lage, ein energieeffizienter Zustand und eine nachhaltige Finanzierung, die Sie auch bei leicht steigenden Zinsen nicht unter Druck setzt.

Die Wahl zwischen Haus kaufen oder mieten erfordert eine individuelle Betrachtung Ihrer Lebenssituation und finanziellen Möglichkeiten.

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