Haus verkaufen, wenn noch nicht abbezahlt: Tipps für Wiesbaden

Ein laufender Immobilienkredit ist kein Hindernis für den Hausverkauf. Das klingt zunächst komplizierter als es ist, doch der Ablauf folgt klaren Regeln. Entscheidend ist, dass Sie die richtigen Schritte in der richtigen Reihenfolge gehen und dabei die finanziellen und steuerlichen Konsequenzen kennen. In diesem Beitrag erfahren Sie, wie der Verkauf eines noch nicht abbezahlten Hauses in Wiesbaden funktioniert, welche Kosten entstehen und worauf Sie unbedingt achten sollten.

Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine fachliche Beratung. Trotz sorgfältiger Recherche übernehmen wir keine Gewähr für Richtigkeit oder Vollständigkeit.

Das Wichtigste in Kürze

• Verkauf trotz Kredit ist möglich: Ihre Bank ist gesetzlich dazu verpflichtet, die vorzeitige Auflösung der Finanzierung beim Immobilienverkauf zu ermöglichen. Die Restschuld wird direkt aus dem Verkaufserlös beglichen.

• Vorfälligkeitsentschädigung kann teuer werden: Lösen Sie Ihren Kredit vor Ende der Zinsbindung ab, verlangt die Bank eine Entschädigung. Diese kann bis zu 10 % der Restschuld betragen und fünfstellige Beträge erreichen.

• Nach 10 Jahren kein Aufpreis: Besteht Ihr Darlehen seit mehr als 10 Jahren, haben Sie ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht mit 6 Monaten Frist – ohne Vorfälligkeitsentschädigung.

• Schuldnerwechsel als Alternative: Der Käufer kann das bestehende Darlehen übernehmen. Das spart beiden Seiten Kosten, erfordert aber die Zustimmung der Bank und eine Bonitätsprüfung des Käufers.

• Spekulationssteuer beachten: Verkaufen Sie innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf und haben die Immobilie nicht selbst bewohnt, wird der Gewinn mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert.

• Grunderwerbsteuer in Hessen: Käufer zahlen 6,0 % des Kaufpreises als Grunderwerbsteuer. Für Erstkäufer gibt es mit dem Hessengeld eine staatliche Förderung.

• Wiesbadener Immobilienmarkt 2024: Freistehende Einfamilienhäuser erzielten im Durchschnitt einen Preis von rund 792.000 Euro, bei einem durchschnittlichen Preis von 5.076 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Die Marktlage zeigt steigende Transaktionszahlen bei weitgehend stabilen Preisen.

Wie können Sie Ihr Haus verkaufen, wenn es noch nicht abbezahlt ist in Wiesbaden?

Viele Eigentümer gehen davon aus, dass ein noch laufender Kredit den Hausverkauf blockiert. Das ist jedoch ein Irrtum. Auch mit einer bestehenden Baufinanzierung ist ein Verkauf jederzeit möglich.

Der Grund liegt in der gesetzlichen Verpflichtung der Bank: Sie muss die vorzeitige Auflösung des Darlehens bei einem Immobilienverkauf zulassen. Eine Ablehnung ist rechtlich nicht möglich. Was die Bank jedoch verlangen kann, ist eine Entschädigung für den entgangenen Zinsgewinn. Mehr dazu im Abschnitt zur Vorfälligkeitsentschädigung.

So läuft der Verkauf im Grundsatz ab

Der Notar übernimmt in diesem Prozess eine zentrale Koordinationsrolle. Er informiert Ihre Bank über den bevorstehenden Verkauf, holt die Kündigungsfristen und die aktuelle Restschuld ab und stellt sicher, dass der Kaufpreis korrekt verteilt wird.

Das funktioniert in der Praxis so: Aus dem Kaufpreis des Käufers wird zunächst die Restschuld an Ihre Bank bezahlt. Den verbleibenden Betrag erhalten Sie als Verkäufer ausgezahlt. Der Käufer erhält im Gegenzug ein schuldenfreies Eigentumsrecht an der Immobilie – die Grundschuld im Grundbuch wird gelöscht.

Dieser Ablauf ist rechtlich klar geregelt und wird vom Notar abgesichert. Für Sie als Verkäufer bedeutet das: Der Verkaufsprozess selbst unterscheidet sich nur in wenigen Details von einem Verkauf ohne laufende Finanzierung.

Zeitlicher Rahmen

Vom notariellen Kaufvertragsabschluss bis zur vollständigen Eigentumsübertragung vergehen in der Regel 2 bis 6 Monate. Die Kaufpreiszahlung erfolgt typischerweise 3 bis 5 Wochen nach dem Notartermin. Danach beginnen die behördlichen Abläufe: Das Finanzamt stellt nach etwa 4 bis 8 Wochen den Grunderwerbsteuerbescheid aus, und die Grundbucheintragung dauert je nach Auslastung des Grundbuchamts nochmals mehrere Wochen bis Monate.

Welche Rolle spielt Ihre finanzierende Bank bei diesem Immobilienverkauf?

Ihre Bank ist beim Verkauf eines noch nicht abbezahlten Hauses keine bloße Hintergrundrolle. Sie ist aktiver Bestandteil des gesamten Prozesses.

Sobald Sie den Verkauf planen, informiert der Notar Ihre Bank über die Verkaufsabsicht. Die Bank teilt dann zwei wichtige Informationen mit: die verbleibende Restschuld und die Kündigungsfrist. Auf Basis dieser Angaben kann der Kaufvertrag sauber aufgesetzt werden.

Die Löschungsbewilligung

Damit die Grundschuld aus dem Grundbuch gelöscht werden kann, benötigen Sie eine sogenannte Löschungsbewilligung von Ihrer Bank. Diese stellt die Bank nicht einfach aus, sondern verbindet sie mit einem Treuhandauftrag. Das bedeutet: Die Löschungsbewilligung wird nur dann wirksam, wenn die Restschuld vollständig und fristgerecht eingegangen ist.

Wichtig zu wissen: Verzögert sich die Zahlung, berechnet die Bank Verzugszinsen. Planen Sie daher gemeinsam mit dem Notar ausreichend Zeit für die Abwicklung ein.

Prüfung des Käufers bei Schuldnerwechsel

Falls der Käufer Ihr bestehendes Darlehen übernehmen möchte, ist die Zustimmung der Bank zwingend erforderlich. Sie prüft dabei die Bonität des neuen Darlehensnehmers, unter anderem SCHUFA, regelmäßiges Einkommen und die Art des Arbeitsverhältnisses. Die Bank kann diesen Schuldnerwechsel ablehnen, wenn der Käufer die Anforderungen nicht erfüllt.

Was bedeutet die Vorfälligkeitsentschädigung für Ihren finanziellen Erlös?

Lösen Sie Ihren Immobilienkredit vor dem regulären Laufzeitende auf, verlangt Ihre Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung. Diese Zahlung gleicht den entgangenen Zinsgewinn der Bank aus.

Bei Immobilienkrediten ist die Höhe dieser Entschädigung gesetzlich nicht gedeckelt. Sie kann fünfstellige Beträge erreichen und in manchen Fällen bis zu 10 % der Restschuld betragen.

Wie berechnet sich die Vorfälligkeitsentschädigung?

Die Bank berechnet die Entschädigung auf Basis von vier Faktoren:

• Die verbleibende Restschuld

• Die Zeit bis zum regulären Vertragsende oder Sonderkündigungsrecht

• Der im Vertrag vereinbarte Zinssatz

• Das aktuelle Marktzinsniveau

Die Bank vergleicht dabei den vereinbarten Zinssatz mit den aktuell am Markt erzielbaren Zinsen. Je größer die Differenz und je länger die verbleibende Laufzeit, desto höher fällt die Entschädigung aus.

Wann entfällt die Vorfälligkeitsentschädigung?

Es gibt zwei Situationen, in denen keine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt:

Erstens: Besteht Ihr Darlehen seit mehr als 10 Jahren, haben Sie ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht. Mit einer Kündigungsfrist von 6 Monaten können Sie den Kredit dann ohne Aufpreis auflösen.

Zweitens: Übernimmt der Käufer Ihr bestehendes Darlehen im Rahmen eines Schuldnerwechsels, wird der Kredit nicht aufgelöst. Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt in diesem Fall nicht an.

Mögliche Rückforderung

Unter bestimmten Umständen können bereits gezahlte Vorfälligkeitsentschädigungen zurückgefordert werden. Das ist dann möglich, wenn die Bank Fehler im ursprünglichen Kreditvertrag gemacht hat, etwa unvollständige oder fehlerhafte Pflichtangaben. Lassen Sie den Vertrag im Zweifelsfall rechtlich prüfen, bevor Sie zahlen.

Wie funktioniert ein möglicher Schuldnerwechsel bei Ihrer Immobilie in Wiesbaden?

Beim Schuldnerwechsel übernimmt der Käufer Ihrer Immobilie das bestehende Darlehen mitsamt der eingetragenen Grundschuld. Der Kredit läuft damit unter neuer Person weiter, ohne aufgelöst zu werden.

Voraussetzungen und Ablauf

Die Grundvoraussetzung ist die Zustimmung Ihrer Bank. Diese ist nicht automatisch gegeben. Die Bank prüft den potenziellen neuen Schuldner gründlich: SCHUFA-Auskunft, Einkommensnachweise und die Art des Arbeitsverhältnisses spielen dabei eine Rolle. Ein unbefristetes Arbeitsverhältnis mit stabilem Einkommen erhöht die Chancen auf Zustimmung deutlich.

Stimmt die Bank zu, fallen einmalige Gebühren in Höhe von 1 bis 2 % der Restschuldsumme an. Hinzu kommen Notar- und Grundbuchgebühren für die Vertragsanpassung.

Vorteile für beide Seiten

Der Schuldnerwechsel kann für Käufer und Verkäufer gleichermaßen vorteilhaft sein.

Für den Käufer: In einem Umfeld gestiegener Zinsen kann er von den günstigeren Konditionen des bestehenden Vertrags profitieren, falls der ursprünglich vereinbarte Zinssatz unter dem aktuellen Marktniveau liegt.

Für den Verkäufer: Die Vorfälligkeitsentschädigung entfällt vollständig. Außerdem werden keine Kosten für die Löschung der alten und die Neueintragung einer neuen Grundschuld fällig, da die bestehende Grundschuld einfach weitergeführt wird.

Das macht den Schuldnerwechsel besonders dann interessant, wenn das Darlehen noch eine lange Laufzeit hat und die aktuellen Marktzinsen deutlich über dem vereinbarten Zinssatz liegen.

Welche wichtigen steuerlichen Fristen müssen Sie beim Verkauf zwingend beachten?

Beim Verkauf eines Hauses in Wiesbaden sind zwei Steuerarten relevant: die Spekulationssteuer für den Verkäufer und die Grunderwerbsteuer für den Käufer.

Spekulationssteuer beim Hausverkauf

Verkaufen Sie Ihre Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach dem ursprünglichen Kauf, kann auf den Veräußerungsgewinn Einkommensteuer anfallen. Diese wird umgangssprachlich als Spekulationssteuer bezeichnet.

Die 10-Jahres-Frist beginnt mit dem Datum der notariellen Beurkundung des ursprünglichen Kaufvertrags. Liegt zwischen Kauf und Verkauf mehr als ein Jahrzehnt, entfällt die Steuer vollständig.

Ausnahme für selbstgenutztes Wohneigentum: Haben Sie die Immobilie im Verkaufsjahr sowie in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst bewohnt, fällt keine Spekulationssteuer an. Das gilt auch dann, wenn die 10-Jahres-Frist noch nicht abgelaufen ist.

Handelt es sich hingegen um eine vermietete Immobilie, gilt die 10-Jahres-Frist ohne diese Ausnahme. Verkaufen Sie eine vermietete Immobilie innerhalb dieser Frist, wird der Gewinn mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert. Dieser liegt je nach Einkommenshöhe bei etwa 20 bis 40 %.

Die Berechnung des steuerpflichtigen Gewinns erfolgt nach folgendem Schema:

Position	Beschreibung
Verkaufspreis	Erzielter Kaufpreis
./. Kaufpreis	Ursprünglicher Erwerbspreis
./. Kaufnebenkosten	Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer beim Kauf
./. Verkaufskosten	Maklerkosten, Notar beim Verkauf
= Steuerpflichtiger Gewinn	Wird mit persönlichem Steuersatz besteuert

Grunderwerbsteuer in Hessen

Die Grunderwerbsteuer wird nicht vom Verkäufer, sondern vom Käufer getragen. In Hessen beträgt der Steuersatz 6,0 % des Kaufpreises. Der Bescheid vom Finanzamt kommt in der Regel 4 bis 8 Wochen nach der notariellen Beurkundung. Erst nach vollständiger Zahlung stellt das Finanzamt die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, die für die Grundbuchumschreibung zwingend erforderlich ist.

Für Erstkäufer, die die Immobilie selbst nutzen möchten, gibt es in Hessen seit dem 1. März 2024 das Hessengeld: einen staatlichen Zuschuss zur Grunderwerbsteuer. Das kann für potenzielle Käufer Ihrer Immobilie ein zusätzliches Kaufargument sein.

(Quellen: finanzen.hessen.de, www.sparkasse.de)

Wie finden Sie den passenden Käufer für Ihr finanziertes Haus in Wiesbaden?

Laut dem Immobilienmarktbericht 2025 des Gutachterausschusses der Stadt Wiesbaden wurden im Jahr 2024 insgesamt 486 bebaute Grundstücke verkauft, rund 19 % mehr als im Vorjahr. Freistehende Einfamilienhäuser erzielten dabei einen durchschnittlichen Kaufpreis von 792.000 Euro bei einem mittleren Preis von 5.076 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. In den gefragten Lagen wie Nordost lagen die Durchschnittspreise mit rund 1.428.000 Euro pro freistehendem Einfamilienhaus deutlich darüber. Die gestiegene Anzahl der Transaktionen bei weitgehend stabilen Preisen deutet auf eine zunehmende Marktakzeptanz der aktuellen Preisniveaus hin.

(Quelle: Gutachterausschuss für Immobilienwerte für den Bereich der Stadt Wiesbaden, Immobilienmarktbericht 2025)

Bitte beachten Sie, dass sich diese Preise ändern können. Für eine fundierte und aktuelle Einschätzung des Werts Ihrer Immobilie empfehle ich eine professionelle Bewertung.

Was beim Verkauf eines finanzierten Hauses besonders zählt

Beim Verkauf mit laufendem Kredit kommt es auf die richtige Käuferauswahl an. Denn nicht jeder Interessent passt zur Situation. Relevant ist etwa die Frage, ob ein Schuldnerwechsel in Frage kommt und welche Finanzierungsstärke der Käufer mitbringt. Ein bonitätsstarker Käufer vereinfacht den gesamten Prozess erheblich und reduziert das Risiko von Verzögerungen.

Professionelles Exposé und Vermarktung

Ein überzeugendes Exposé ist die Grundlage für eine erfolgreiche Vermarktung. Dazu gehören professionelle Fotos, eine ansprechende Beschreibung und alle Pflichtangaben: ein gültiger Energieausweis mit Effizienzkennwerten, die korrekte Wohnfläche sowie Grundrisse. Fehlen diese Unterlagen, kann das potenzielle Käufer abschrecken und den Verkaufsprozess unnötig verzögern.

Maklerprovision in Wiesbaden

In Wiesbaden liegt die übliche Maklerprovision zwischen 5,95 und 7,14 % des Kaufpreises. Seit Dezember 2020 teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision zu gleichen Teilen. Die genaue Höhe ist vor Abschluss des Maklervertrags grundsätzlich verhandelbar.

Fazit: Finanziertes Haus verkaufen in Wiesbaden – mit der richtigen Vorbereitung kein Problem

Der Verkauf eines noch nicht abbezahlten Hauses in Wiesbaden ist möglich und folgt einem klaren Ablauf. Entscheidend sind drei Punkte: die Koordination mit Ihrer Bank, die richtige Einschätzung der Vorfälligkeitsentschädigung und die Beachtung der steuerlichen Fristen.

Gerade die Frage, ob ein Schuldnerwechsel sinnvoll ist, ob die Spekulationssteuer greift oder wie hoch die Entschädigung an die Bank ausfällt, hängt stark von Ihrer individuellen Situation ab. Jede Immobilie und jede Finanzierung ist anders.

Mit über 40 Jahren Erfahrung auf dem Wiesbadener Immobilienmarkt und mehr als 3.000 erfolgreich vermittelten Immobilien begleiten wir von Volkmar Hoffmann Immobilien GmbH Sie durch jeden Schritt dieses Prozesses. Von der ersten Werteinschätzung bis zur Schlüsselübergabe – persönlich, verlässlich und mit regionalem Markt-Know-how.

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