Immobilie verkaufen: Notarkosten in Wiesbaden im Blick

Beim Immobilienverkauf in Wiesbaden stellt sich früh die Frage: Welche Notarkosten kommen auf Sie als Verkäufer zu? Viele Eigentümer sind unsicher, wer welche Gebühren trägt und wie hoch diese ausfallen. Die gute Nachricht: Die Notarkosten sind gesetzlich geregelt und damit gut planbar. In diesem Beitrag erfahren Sie, wie sich die Kosten aufteilen, was die Grundschuldlöschung kostet und ob Sie Notarkosten steuerlich absetzen können.

Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine fachliche Beratung. Trotz sorgfältiger Recherche übernehmen wir keine Gewähr für Richtigkeit oder Vollständigkeit.

Das Wichtigste in Kürze

• Der Käufer trägt den Großteil der Notarkosten: Dazu zählen die Beurkundung des Kaufvertrags, die Eigentumsumschreibung im Grundbuch und die Eintragung der Auflassungsvormerkung.

• Der Verkäufer zahlt vor allem die Grundschuldlöschung: Diese Kosten bewegen sich je nach Höhe der Grundschuld zwischen rund 200 und 700 €.

• Die Notargebühren sind bundesweit einheitlich geregelt: Das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) legt die Gebühren verbindlich fest. Es gibt keine regionalen Unterschiede zwischen Wiesbaden und anderen Städten.

• Bei einem Kaufpreis von 400.000 € fallen Notar- und Grundbuchkosten von ca. 6.000 bis 8.000 € an: Diese trägt überwiegend der Käufer.

• In Hessen beträgt die Grunderwerbsteuer 6 %: Das ist einer der höheren Sätze in Deutschland und wird vom Käufer getragen.

• Notarkosten können unter bestimmten Bedingungen steuerlich absetzbar sein: Das gilt vor allem dann, wenn beim Verkauf Spekulationssteuer anfällt oder die Immobilie vermietet war.

• Eine Grundschuld muss nicht zwingend gelöscht werden: Die Übertragung auf den Käufer ist oft günstiger als Löschung und Neueintragung.

Wer trägt beim Immobilie verkaufen die Notarkosten in Wiesbaden?

Beim Immobilienverkauf in Wiesbaden gilt eine klare gesetzliche Grundlage für die Kostenteilung. Nach § 448 Abs. 2 BGB trägt der Käufer grundsätzlich die Kosten der Beurkundung des Kaufvertrags, der Auflassung und der Eintragung ins Grundbuch. (Quelle: www.gesetze-im-internet.de)

Der Käufer übernimmt dabei folgende Positionen:

• Beurkundung des Kaufvertrags

• Vollzugsgebühr für die Einholung von Genehmigungen

• Treuhandgebühr für die Verwaltung der Kaufpreiszahlung

• Eintragung der Auflassungsvormerkung zur Sicherung des Eigentumswechsels

• Eigentumsumschreibung im Grundbuch

• Gegebenenfalls die Eintragung einer neuen Grundschuld für die Bankfinanzierung

Der Verkäufer zahlt hingegen nur die Kosten für die Befreiung von Belastungen auf dem Grundstück. Konkret bedeutet das: die Löschung bestehender Grundschulden oder anderer im Grundbuch eingetragener Rechte. Diese Kosten sind deutlich geringer als die des Käufers.

Wichtig zu wissen: Beide Parteien haften gegenüber dem Notar gesamtschuldnerisch für die Gesamtheit der Notarkosten. Der Notar kann seine Gebühren also notfalls von beiden Seiten einfordern. In der Praxis halten sich alle Beteiligten jedoch an die vereinbarte Aufteilung, die vor Erstellung des Kaufvertrags schriftlich festgehalten wird.

Die gesetzliche Regelung ist dabei nicht zwingend. Käufer und Verkäufer können im Kaufvertrag eine abweichende Kostenverteilung vereinbaren, sofern beide Seiten zustimmen.

Welche genauen Notargebühren fallen für Sie als Verkäufer an?

Als Verkäufer sind Ihre direkten Notarkosten überschaubar. Die größte Position ist in der Regel die Löschung der Grundschuld, sofern auf der Immobilie noch eine Finanzierung lastet. Hinzu können kleinere Gebühren für Beglaubigungen oder Vollmachten kommen, falls diese für den Verkaufsprozess notwendig sind.

So berechnen sich die Notargebühren insgesamt

Die Notargebühren in Wiesbaden sind wie überall in Deutschland durch das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) einheitlich geregelt. Kein Notar darf höhere oder niedrigere Gebühren verlangen, als im GNotKG festgelegt. Die Gebühren richten sich nach dem Geschäftswert, der dem vereinbarten Kaufpreis entspricht, und sind degressiv strukturiert: Je höher der Kaufpreis, desto niedriger der prozentuale Gebührensatz.

Die folgende Tabelle zeigt eine Übersicht der typischen Gesamtkosten für Notar und Grundbuch bei verschiedenen Kaufpreisen:

Kaufpreis	Notarkosten (ca.)	Grundbuchkosten (ca.)	Gesamtkosten (ca.)
200.000 €	1.400 €	700 €	2.100 €
300.000 €	1.900 €	950 €	2.850 €
400.000 €	2.500 €	1.250 €	3.750 €
500.000 €	3.000 €	1.500 €	4.500 €
600.000 €	3.400 €	1.700 €	5.100 €

(Quelle: www.gesetze-im-internet.de)

Bitte beachten Sie, dass auf alle Notargebühren zusätzlich 19 % Mehrwertsteuer anfallen. Auslagen für Porto und Schreibauslagen kommen ebenfalls hinzu und bewegen sich typischerweise zwischen 50 und 150 €. Die hier genannten Kosten entsprechen dem Stand 2025 und können sich ändern. Für eine genaue Berechnung sprechen Sie gerne einen Notar Ihres Vertrauens an.

Die Beurkundung des Kaufvertrags selbst wird mit einer zweifachen Gebühr berechnet. Vollzugs- und Betreuungsgebühren werden jeweils mit der halben Gebühr kalkuliert. Diese Kosten trägt, wie beschrieben, überwiegend der Käufer.

Wie berechnen sich die Kosten für das Löschen der Grundschuld?

Die Grundschuldlöschung ist für viele Verkäufer die relevanteste Kostenposition. Ist die Immobilie noch finanziert, muss die eingetragene Grundschuld vor oder mit dem Verkauf gelöscht werden. Die Kosten hierfür liegen deutlich unter denen der ursprünglichen Eintragung und betragen durchschnittlich zwischen 0,2 und 0,4 % des Grundschuldbetrags.

Die Gesamtkosten setzen sich aus einer Notargebühr und einer Grundbuchgebühr zusammen, die etwa gleich hoch ausfallen. Ein Beispiel zur Orientierung:

Grundschuldbetrag	Notargebühr (ca.)	Grundbuchgebühr (ca.)	Gesamtkosten (ca.)
100.000 €	130 €	130 €	260 €
200.000 €	217 €	217 €	434 €
300.000 €	300 €	300 €	600 €
500.000 €	450 €	450 €	900 €

(Quelle: www.gesetze-im-internet.de)

Die Löschungsbewilligung der kreditgebenden Bank ist kostenlos. Nach vollständiger Rückzahlung des Kredits stellt die Bank dieses Dokument aus. Mit der Löschungsbewilligung wenden Sie sich an den Notar, der den Antrag aufsetzt und beglaubigt.

Eine günstige Alternative: Grundschuld übertragen statt löschen

Statt die Grundschuld zu löschen, können Sie diese auch auf den Käufer übertragen. Das ist oft günstiger als Löschung und anschließende Neueintragung, da nur eine Abtretungsgebühr anfällt. Ob diese Option sinnvoll ist, hängt von der konkreten Situation ab und sollte gemeinsam mit dem Notar und dem Käufer besprochen werden.

In Hessen besteht außerdem die Möglichkeit, die Grundschuldlöschung über ein Ortsgericht abzuwickeln. Das kann in manchen Fällen kostensparender sein als der Weg über den Notar.

Wie läuft der Notartermin für Sie als Verkäufer in Wiesbaden ab?

Ein Notar ist beim Immobilienverkauf gesetzlich vorgeschrieben. Ohne notarielle Beurkundung des Kaufvertrags ist der Eigentumsübergang rechtlich nicht wirksam. Der Ablauf des Termins ist dabei klar strukturiert und für beide Parteien transparent.

Vor dem Beurkundungstermin

Zunächst erstellt der Notar einen Vertragsentwurf. Dafür benötigt er alle relevanten Informationen von Käufer, Verkäufer und beteiligten Finanzinstituten. Der Entwurf wird beiden Parteien mindestens 14 Tage vor dem geplanten Termin zugesandt, damit ausreichend Zeit für Prüfung und Rückfragen bleibt. Als Verkäufer sollten Sie diesen Entwurf sorgfältig lesen und offene Fragen vorab klären.

Beim Beurkundungstermin

Der Termin selbst dauert in der Regel zwischen 30 und 90 Minuten. Zu Beginn prüft der Notar die Ausweisdokumente beider Parteien und klärt die Geschäftsfähigkeit. Anschließend prüft er die Finanzierungsunterlagen des Käufers und informiert sich über abzulösende Gläubiger des Verkäufers, insbesondere zur bestehenden Grundschuld.

Der Notar liest den gesamten Kaufvertrag laut vor. Während dieser Vorlesung erläutert er schwierige Rechtsbegriffe und gibt rechtliche Erklärungen ab. Beide Parteien können jederzeit Fragen stellen. Folgende Punkte werden im Kaufvertrag unter anderem geregelt:

• Genaue Beschreibung des Kaufgegenstands

• Inventar, Zubehör und Stellplätze

• Haftung für Sachmängel

• Übergabetermin und Nebenkostenstichtagsabrechnung

• Bei Wohnungseigentum: Instandhaltungsrücklagen nach dem Wohnungseigentumsgesetz

Nach Abschluss der Verhandlung unterzeichnen beide Parteien den Kaufvertrag in Gegenwart des Notars. Damit wird der Vertrag rechtlich verbindlich.

Nach dem Beurkundungstermin

Unmittelbar nach der Unterzeichnung veranlasst der Notar die Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Diese schützt den Käufer vor einer Löschung des bisherigen Eigentümers. Erst danach fordert der Notar die Kaufpreiszahlung beim Käufer an. Nach erfolgter Zahlung kümmert sich der Notar um die endgültige Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Außerdem meldet er den Eigentumsübertrag an das Finanzamt, das die Grunderwerbsteuer berechnet und dem Käufer in Rechnung stellt.

Gibt es regionale Unterschiede bei den Notarkosten in Hessen?

Die Notargebühren selbst sind bundesweit einheitlich durch das GNotKG geregelt. Es gibt daher keine Unterschiede zwischen Wiesbaden, Frankfurt, Mainz oder anderen hessischen Städten. Auch im Vergleich mit anderen Bundesländern sind die reinen Notargebühren identisch.

Erhebliche Unterschiede gibt es jedoch bei der Grundsteuer in Wiesbaden, die zwar vom Notar mit abgewickelt wird, aber nicht zu den Notarkosten im eigentlichen Sinne gehört. In Hessen beträgt die Grunderwerbsteuer 6 % des Kaufpreises. Das ist einer der höheren Sätze im bundesweiten Vergleich. (Quelle: verwaltungsportal.hessen.de)

Die folgende Tabelle zeigt den Vergleich der Grunderwerbsteuer ausgewählter Bundesländer:

Bundesland	Grunderwerbsteuer
Bayern	3,5 %
Hessen	6,0 %
Nordrhein-Westfalen	6,5 %
Schleswig-Holstein	6,5 %
Saarland	6,5 %

(Quelle: verwaltungsportal.hessen.de)

Bei einem Kaufpreis von 400.000 € in Wiesbaden bedeutet das für den Käufer eine Grunderwerbsteuer von 24.000 €. Die Grunderwerbsteuer wird in aller Regel vom Käufer getragen und ist damit nicht direkt Ihre Kostenlast als Verkäufer.

Zusammen mit den Notar- und Grundbuchkosten sowie der üblichen Maklerprovision in Wiesbaden liegen die Gesamtkaufnebenkosten für Käufer in Hessen bei etwa 10,5 bis 11,5 % des Kaufpreises. Das ist im bundesweiten Vergleich ein hoher Wert, der vor allem auf den Grunderwerbsteuersatz zurückzuführen ist.

Können Sie die Notarkosten beim Immobilienverkauf steuerlich absetzen?

Ob und in welchem Umfang Sie als Verkäufer Notarkosten steuerlich absetzen können, hängt von mehreren Faktoren ab: der Nutzungsart der Immobilie, der Haltedauer und davon, ob beim Verkauf überhaupt Steuern anfallen.

Selbstgenutzte Immobilie: Spekulationssteuer als entscheidender Faktor

Bei einer selbstgenutzten Immobilie fallen in der Regel keine Steuern auf den Verkaufsgewinn an, sofern Sie die Immobilie mindestens zehn Jahre besessen haben oder im Verkaufsjahr sowie in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst darin gewohnt haben. In diesen Fällen gibt es auch keine Möglichkeit, Notarkosten steuerlich geltend zu machen.

Anders verhält es sich, wenn der Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist von zehn Jahren nach dem Kauf stattfindet und keine ausreichende Eigennutzung vorlag. Dann wird auf den Verkaufsgewinn Spekulationssteuer fällig. In diesem Fall können Sie die Notarkosten, die Sie als Verkäufer getragen haben, als Veräußerungskosten abziehen. Das reduziert den steuerpflichtigen Gewinn.

Die Berechnung folgt diesem Schema:

Position	Betrag (Beispiel)
Verkaufspreis	350.000 €
Kaufpreis	280.000 €
Kaufnebenkosten seinerzeit	25.000 €
Verkaufskosten (inkl. Notarkosten)	18.000 €
Steuerpflichtiger Gewinn	27.000 €

Je höher Ihre nachweisbaren Verkaufskosten, desto geringer fällt der steuerpflichtige Gewinn aus.

Vermietete Immobilie: Breitere Absetzbarkeit

Bei vermieteten Immobilien ist die Situation günstiger. Notarkosten, die im Zusammenhang mit der Erzielung von Mieteinnahmen stehen, können als Werbungskosten in voller Höhe von den Mieteinnahmen abgezogen werden. Auch die Kosten für die Löschung einer Grundschuld bei einer vermieteten Immobilie können in der Regel als Werbungskosten geltend gemacht werden.

Da die steuerliche Situation im Einzelfall komplex sein kann, empfiehlt es sich, einen Steuerberater hinzuzuziehen. Jede Immobilie und jede Verkaufssituation ist individuell. Pauschalaussagen lassen sich hier nur bedingt treffen.

Fazit: Notarkosten beim Immobilienverkauf in Wiesbaden gut planen

Als Verkäufer in Wiesbaden sind Ihre direkten Notarkosten überschaubar. Der Großteil der Gebühren liegt beim Käufer. Ihre relevante Kostenposition ist in erster Linie die Grundschuldlöschung, die je nach Grundschuldbetrag zwischen rund 200 und 900 € liegt. Die Notargebühren sind bundesweit einheitlich geregelt und damit transparent planbar.

Regionale Besonderheiten betreffen weniger die Notarkosten selbst als vielmehr die Grunderwerbsteuer: Mit 6 % liegt Hessen im oberen Bereich des bundesweiten Vergleichs. Das ist für den Käufer eine relevante Größe, die Sie beim Verkauf kennen sollten, um realistische Preisvorstellungen zu entwickeln.

Jede Immobilie und jede Verkaufssituation bringt individuelle Fragen mit sich. Welche Belastungen sind im Grundbuch eingetragen? Ist eine Grundschuldübertragung günstiger als die Löschung? Fällt beim Verkauf Spekulationssteuer an? Bei der Volkmar Hoffmann Immobilien GmbH begleiten wir Sie mit über 40 Jahren Erfahrung und mehr als 3.000 erfolgreich vermittelten Immobilien durch alle Schritte des Verkaufsprozesses, von der ersten Werteinschätzung bis zur Schlüsselübergabe.

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