Was ist der Mindestpreis, zu dem ich mein Haus verkaufen kann?

Viele Eigentümer fragen sich, ob sie ihr Haus günstig an die eigenen Kinder oder andere Verwandte verkaufen dürfen. Die kurze Antwort lautet: Einen gesetzlichen Mindestpreis gibt es nicht. Wer jedoch den Preis deutlich unter dem tatsächlichen Marktwert ansetzt, bekommt es schnell mit dem Finanzamt zu tun. Denn dann entsteht aus steuerlicher Sicht eine sogenannte gemischte Schenkung, mit Folgen für Schenkungssteuer, Erbrecht und mehr. In diesem Beitrag erfahren Sie, wie weit Sie den Preis senken dürfen, welche steuerlichen Risiken drohen und welche Alternativen es gibt.

Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine fachliche Beratung. Trotz sorgfältiger Recherche übernehmen wir keine Gewähr für Richtigkeit oder Vollständigkeit.

Das Wichtigste in Kürze

• Keinen gesetzlichen Mindestpreis gibt es beim Hausverkauf: Zivilrechtlich können Verkäufer und Käufer den Preis frei vereinbaren. Doch sobald der Preis erheblich unter dem Marktwert liegt, wird der Vorgang steuerlich als gemischte Schenkung behandelt.

• Ab etwa 20 bis 25 % Unterpreis wird es steuerlich kritisch: Ab dieser Schwelle nimmt  das Finanzamt häufig ein auffälliges Missverhältnis an und prüft, ob eine teilweise unentgeltliche Übertragung vorliegt.

• Der Verkehrswert ist der zentrale Bezugspunkt: Er entscheidet, ob ein Hausverkauf steuerlich als reines Kaufgeschäft oder als gemischte Schenkung eingestuft wird. Ein qualifiziertes Gutachten schafft rechtliche Sicherheit.

• Schenkungssteuer fällt nicht automatisch an: Kinder haben pro Elternteil einen Freibetrag von 400.000 €, Ehegatten von 500.000 €. Liegt die Differenz zwischen Verkehrswert und Kaufpreis darunter, entfällt die Steuer.

• Pflichtteilsrechte anderer Erben können betroffen sein: Unterpreisverkäufe innerhalb der letzten zehn Jahre vor dem Erbfall können Pflichtteilsergänzungsansprüche auslösen.

• Es gibt sinnvolle Alternativen: Schenkung mit Freibetragsnutzung, Nießbrauchvorbehalt, Wohnrecht oder Immobilienverrentung sind oft rechtssicherer als ein stark vergünstigter Verkauf.

Gibt es einen gesetzlichen Mindestpreis für Ihren Hausverkauf?

Zivilrechtlich gilt in Deutschland der Grundsatz der Vertragsfreiheit. Verkäufer und Käufer können den Kaufpreis für ein Haus grundsätzlich frei vereinbaren. Weder im Bürgerlichen Gesetzbuch noch in speziellen Immobiliengesetzen findet sich eine Vorschrift, die einen gesetzlichen Mindestkaufpreis vorschreibt. Der Preis ist also zunächst Verhandlungssache und wird im notariellen Kaufvertrag verbindlich festgehalten.

Aus zivilrechtlicher Sicht sind sogar symbolische Kaufpreise grundsätzlich möglich, sofern beide Parteien den Vertrag ernstlich schließen und sich der wirtschaftlichen Bedeutung ihres Handelns bewusst sind. Eine Grenze bildet lediglich die Sittenwidrigkeit nach § 138 BGB: Bei einem besonders krassen Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung in Verbindung mit einer verwerflichen Absicht kann ein Vertrag nichtig sein. Im familiären Bereich spielt das in der Praxis aber kaum eine Rolle, weil dort typischerweise eine bewusste Begünstigung gewollt ist. (Quelle: www.gesetze-im-internet.de)

Der steuerliche Mindestpreis

Die Situation ändert sich, sobald das Finanzamt ins Spiel kommt. Steuerrechtlich prüft die Finanzverwaltung nicht nur den vereinbarten Kaufpreis, sondern auch den objektiven Verkehrswert der Immobilie. Liegt der Kaufpreis deutlich darunter, stellt sich die Frage, ob eine teilweise unentgeltliche Zuwendung vorliegt und damit Schenkungssteuer anfällt.

Ab einem Unterpreis von etwa 20 bis 25 % unter dem Verkehrswert nehmen Gerichte und Finanzbehörden häufig ein auffälliges Missverhältnis an. In diesem Bereich wird der Vorgang regelmäßig als sogenannte gemischte Schenkung geprüft. Das bedeutet: Der Kaufvorgang wird steuerlich in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt.

Zusammengefasst gibt es also zwei Ebenen. Zivilrechtlich existiert kein fester Mindestpreis. Steuerlich hingegen entsteht ab einer bestimmten Unterpreisgrenze ein Bereich, in dem das Finanzamt eine gemischte Schenkung annimmt und entsprechende Steuern prüft. Wer Streit mit dem Finanzamt vermeiden möchte, sollte den Kaufpreis daher nachvollziehbar herleiten und durch ein Gutachten absichern.

Warum interessiert sich das Finanzamt für einen sehr niedrigen Verkaufspreis?

Das Finanzamt hat ein unmittelbares Interesse an der korrekten Bewertung von Immobilienübertragungen. Denn mehrere Steuerarten hängen direkt vom Wert der übertragenen Immobilie ab: Schenkungssteuer, Erbschaftsteuer, Grunderwerbsteuer, Grundsteuer sowie die Einkommensteuer auf private Veräußerungsgewinne.

Beim Hausverkauf wird die Grunderwerbsteuer grundsätzlich auf Basis des vereinbarten Kaufpreises berechnet. Je niedriger der Kaufpreis, desto geringer fällt diese Steuer aus. Das schafft einen Anreiz, den Preis künstlich niedrig anzusetzen. Um solche Gestaltungen zu erkennen, prüft die Finanzverwaltung bei auffällig niedrigen Kaufpreisen, ob der Vorgang teilweise unentgeltlich ist und damit der Schenkungssteuer unterliegt.

Steuerliche Bewertung nach dem Bewertungsgesetz

Für Schenkungs- und Erbschaftsteuer wird nicht der beliebig vereinbarte Kaufpreis zugrunde gelegt, sondern der nach dem Bewertungsgesetz ermittelte gemeine Wert der Immobilie. In § 182 BewG ist ausdrücklich geregelt, dass bebaute Grundstücke nach dem Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren bewertet werden. Das Finanzamt stützt sich dabei auf standardisierte Modelle und Bodenrichtwerte, um einen objektiven Wert zu ermitteln. (Quelle: www.gesetze-im-internet.de)

Weicht der vereinbarte Kaufpreis erheblich von diesem Wert ab, liegt für das Finanzamt die Vermutung nahe, dass eine freigebige Zuwendung vorliegt. Der Fiskus hat damit nicht nur das Recht, sondern auch die Pflicht, solche Abweichungen kritisch zu hinterfragen.

Darüber hinaus kann ein sehr niedriger Kaufpreis auch die Einkommensteuer des Verkäufers berühren. Verkaufen Sie eine Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist von zehn Jahren mit Gewinn, ist dieser Gewinn nach § 23 EStG steuerpflichtig. Ein bewusst niedrig angesetzter Preis, der den Gewinn künstlich reduziert, kann bei fehlender Fremdüblichkeit als Gestaltungsmissbrauch gewertet werden. (Quelle: www.gesetze-im-internet.de)

Schließlich spielen Immobilienwerte auch im Erbrecht eine Rolle. Schenkungen oder Unterpreisverkäufe kurz vor dem Erbfall können Pflichtteilsergänzungsansprüche enterbter Erben auslösen. Das Finanzamt hat deshalb ein strukturelles Interesse daran, den tatsächlichen Wert einer Immobilie unabhängig vom vertraglich vereinbarten Preis korrekt zu ermitteln.

Was ist eine gemischte Schenkung und wann betrifft Sie diese rechtliche Regelung?

Eine gemischte Schenkung liegt vor, wenn ein Haus gegen Zahlung eines Entgelts übertragen wird, dieses Entgelt den Verkehrswert aber nicht erreicht. Der Erwerber wird dann teilweise entgeltlich und teilweise unentgeltlich bereichert. Zivilrechtlich liegt ein einheitlicher Vertrag vor. Steuerrechtlich hingegen wird dieser Vorgang in einen Kauf- und einen Schenkungsanteil aufgeteilt.

Eine geringfügige Abweichung vom Verkehrswert ist dabei unschädlich. Erst ab einem Unterpreis von etwa 20 bis 25 % gehen Gerichte regelmäßig von einem auffälligen Missverhältnis aus, das auf eine freigebige Zuwendung hindeutet.

Ein konkretes Beispiel

Ein Haus mit einem Verkehrswert von 600.000 € wird für 300.000 € an ein Kind verkauft. Die gezahlten 300.000 € stellen den entgeltlichen Teil dar. Die Differenz von 300.000 € gilt als unentgeltliche Zuwendung und wird steuerlich als Schenkung behandelt.

Für diesen Teil prüft das Finanzamt, ob Schenkungssteuer anfällt. Kinder haben pro Elternteil einen Freibetrag von 400.000 €. Im Beispiel liegt die Differenz darunter, sodass keine Schenkungssteuer anfällt. Die steuerliche Qualifikation als gemischte Schenkung bleibt jedoch bestehen.

Folgen für das Erbrecht

Die gemischte Schenkung hat zudem Auswirkungen auf das Erbrecht. Nach § 2325 BGB können pflichtteilsberechtigte Erben verlangen, dass Schenkungen der letzten zehn Jahre vor dem Erbfall fiktiv dem Nachlass hinzugerechnet werden. Das gilt auch für den unentgeltlichen Teil gemischter Schenkungen, also für Unterpreisverkäufe. Die Berechnung folgt dem sogenannten Abschmelzungsmodell: Schenkungen des ersten Jahres vor dem Erbfall werden zu 100 % berücksichtigt, Schenkungen des zweiten Jahres zu 90 %, bis die Berücksichtigung im zehnten Jahr auf 10 % fällt. (Quelle: www.gesetze-im-internet.de)

Konkret betrifft Sie diese Regelung immer dann, wenn Sie Ihr Haus bewusst erheblich unter dem Marktwert verkaufen, insbesondere an Familienangehörige. Prüfen Sie in diesem Fall vorab: Liegt die Differenz zum Verkehrswert innerhalb der Freibeträge? Werden Pflichtteilsrechte anderer Erben berührt? Und besteht eine Anzeigepflicht gegenüber dem Finanzamt?

Worauf müssen Sie zwingend achten, wenn Sie Ihr Haus günstig an Verwandte verkaufen?

Verkäufe innerhalb der Familie sind in Deutschland weit verbreitet, etwa im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge oder zur Entlastung der Kinder. Dabei gelten jedoch spezifische steuerliche und rechtliche Rahmenbedingungen, die Sie kennen müssen.

• Grunderwerbsteuerbefreiung in gerader Linie: Verwandte in gerader Linie sind Eltern, Kinder, Enkel und Großeltern sowie weitere auf- und absteigende Generationen. Bei Immobilienverkäufen zwischen diesen Personen entfällt die Grunderwerbsteuer vollständig. Dasselbe gilt für Ehegatten und eingetragene Lebenspartner. Geschwister, Tanten, Onkel oder Cousins gehören hingegen zur Seitenlinie und sind von dieser Befreiung nicht erfasst.

• Schenkungssteuerfreibeträge im Blick behalten: Ein Verkauf unter Marktwert an ein Kind führt regelmäßig zu einer gemischten Schenkung. Kinder haben pro Elternteil einen Freibetrag von 400.000 €, Ehegatten von 500.000 €, Enkel von 200.000 €. Diese Freibeträge können alle zehn Jahre erneut genutzt werden. Liegt die Differenz zwischen Verkehrswert und Kaufpreis innerhalb dieser Freibeträge, fällt keine Schenkungssteuer an.

• Anzeigepflicht für Schenkungen: Nach § 30 ErbStG besteht eine Meldepflicht: Sowohl Schenker als auch Beschenkter müssen die Schenkung innerhalb von drei Monaten beim zuständigen Erbschaftsteuerfinanzamt anzeigen. In der Praxis veranlasst häufig der Notar diese Meldung. Die rechtliche Verantwortung liegt jedoch bei den Beteiligten. Wer dieser Pflicht nicht nachkommt, riskiert Steuerschätzungen, Verspätungszuschläge oder im schlimmsten Fall strafrechtliche Konsequenzen. (Quelle: www.gesetze-im-internet.de)

• Pflichtteilsrechte anderer Erben: Übertragen Sie eine Immobilie zu einem stark vergünstigten Preis an ein Kind, kann der unentgeltliche Anteil später bei der Berechnung von Pflichtteilsergänzungsansprüchen anderer Erben relevant werden. Das betrifft insbesondere enterbte Kinder oder Ehegatten. Prüfen Sie daher, wie sich ein familieninterner Unterpreisverkauf auf die spätere Nachlassverteilung auswirkt.

• Spekulationssteuer nicht vergessen: Verkaufen Sie Ihre Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung mit Gewinn, fällt Einkommensteuer an, auch wenn der Käufer Ihr Kind oder Ehegatte ist. Steuerfreiheit besteht nur dann, wenn Sie das Haus im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst zu Wohnzwecken genutzt haben.

• Kaufpreis plausibel begründen und dokumentieren: Ein nicht oder schlecht begründeter Niedrigpreis kann vom Finanzamt als verschleierte Schenkung gewertet werden. Belegen Sie den angesetzten Preis daher mit einem Verkehrswertgutachten oder zumindest einer nachvollziehbaren Herleitung aus Bodenrichtwerten, Zustand der Immobilie oder bestehenden Belastungen wie Nießbrauch oder Wohnrecht.

Welche Rolle spielt der aktuelle Verkehrswert bei der Festlegung Ihres Immobilienpreises?

Der Verkehrswert, auch Marktwert genannt, ist der zentrale Referenzwert bei der Festlegung eines rechtlich und steuerlich tragfähigen Immobilienpreises. Er beschreibt den Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zum Bewertungsstichtag für eine Immobilie erzielt werden würde, wenn Verkäufer und Käufer ohne Zwang, mit Sachkenntnis und nach angemessener Vermarktungsdauer handeln. Emotionale Bindungen oder familiäre Rücksichten bleiben dabei bewusst unberücksichtigt.

Für das Finanzamt dient der Verkehrswert als Maßstab für die Angemessenheit des vereinbarten Kaufpreises. Liegt der Kaufpreis in der Nähe des Verkehrswertes, geht die Finanzverwaltung von einem voll entgeltlichen Geschäft aus. Weicht er deutlich nach unten ab, wird geprüft, ob eine teilweise Schenkung vorliegt. Der Verkehrswert fungiert damit als Benchmark, anhand derer das Ausmaß einer gemischten Schenkung und die Bemessungsgrundlage der Schenkungssteuer bestimmt werden.

Verkehrswert und die Bewertungsverfahren

Auch im Rahmen des Bewertungsgesetzes spielt der Verkehrswert eine zentrale Rolle. § 182 BewG verweist für bebaute Grundstücke auf das Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren. Alle drei Verfahren zielen darauf ab, den gemeinen Wert der Immobilie möglichst marktnah zu bestimmen. Das Finanzamt nutzt dabei standardisierte Modelle, Bodenrichtwerte und Normalherstellungskosten. Weicht der so ermittelte Steuerwert erheblich von der tatsächlichen Marktsituation ab, kann ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten nach ImmoWertV helfen, einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen und die steuerliche Bemessungsgrundlage zu korrigieren. (Quelle: www.gesetze-im-internet.de)

Verkehrswert als wirtschaftliche Orientierung

Aus wirtschaftlicher Sicht bildet der Verkehrswert auch die Grundlage für eine realistische Preisstrategie am Markt. Banken nutzen ihn bei der Kreditvergabe als Bewertungsmaßstab. Ein über dem Verkehrswert liegender Angebotspreis verlängert die Vermarktungsdauer erheblich. Ein weit darunter liegender Preis hingegen führt zu wirtschaftlichen Verlusten und steuerlichen Komplikationen.

Bei einem geplanten Unterpreisverkauf, insbesondere innerhalb der Familie, ist der Verkehrswert schließlich die Basis, um den unentgeltlichen Anteil zu bestimmen. Verkaufen Sie eine Immobilie mit einem Verkehrswert von 500.000 € für 300.000 € an Ihr Kind, ergibt sich eine unentgeltliche Bereicherung von 200.000 €, die als Schenkung steuerlich zu berücksichtigen ist, soweit der Freibetrag von 400.000 € noch nicht ausgeschöpft wurde.

Kurz gesagt: Der Verkehrswert ist der juristische und steuerliche Bezugspunkt, an dem sich entscheidet, ob Ihr Hausverkauf als reines Kaufgeschäft oder als gemischte Schenkung gilt. Wer den Preis erheblich darunter ansetzt, sollte eine nachvollziehbare Verkehrswertermittlung dokumentieren.

Welche steuerlichen Nachteile drohen Ihnen bei einem Verkauf weit unter dem Marktwert?

Ein Verkauf weit unter dem Marktwert kann aus familiären Gründen attraktiv erscheinen, birgt aber vielfältige steuerliche Risiken. Die wichtigsten betreffen Schenkungssteuer, Grunderwerbsteuer, Einkommensteuer auf Veräußerungsgewinne sowie mittelbar Erbschaftsteuer und Pflichtteilsergänzung.

• Schenkungssteuer auf den unentgeltlichen Anteil: Der offensichtlichste Nachteil ist die mögliche Schenkungssteuerpflicht auf den unentgeltlichen Teil des Unterpreisverkaufs. Die Differenz zwischen Verkehrswert und Kaufpreis stellt eine freigebige Zuwendung dar und unterliegt der Schenkungssteuer, sofern die Freibeträge überschritten sind. Die Steuersätze reichen in Steuerklasse I, zu der Kinder zählen, von 7 % bis 30 %. In Steuerklasse II und III steigen sie auf bis zu 43 % bzw. 50 %. Bei größeren Immobilienwerten und bereits ausgeschöpften Freibeträgen kann ein Unterpreisverkauf schnell zu einer erheblichen Steuerbelastung führen.

• Grunderwerbsteuer und Gestaltungsrisiken: Ein sehr niedriger Kaufpreis kann die Grunderwerbsteuer zwar zunächst reduzieren, in bestimmten Konstellationen aber auch zu unerwarteten Effekten führen. Wird an eine Person außerhalb der geraden Linie verkauft, wird die Grunderwerbsteuer auf die Gegenleistung erhoben. Bei offensichtlichem Gestaltungsmissbrauch kann die Finanzverwaltung einen höheren Wert als Bemessungsgrundlage ansetzen. Wird hingegen an Kinder oder Eltern verkauft, entfällt die Grunderwerbsteuer zwar. Das Finanzamt kann aber den unentgeltlichen Teil als Schenkung besteuern, sodass die Steuerbelastung nur verlagert, nicht zwingend reduziert wird.

• Spekulationssteuer beim Verkäufer: Verkaufen Sie eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung mit Gewinn, ist dieser Gewinn nach § 23 EStG einkommensteuerpflichtig. Ein niedriger Kaufpreis mindert zwar den steuerpflichtigen Gewinn. Doch das Finanzamt erkennt Verluste nur an, wenn eine ernsthafte Gewinnerzielungsabsicht vorlag. Zudem kann bei Unterpreisverkäufen an Angehörige der unentgeltliche Teil als Schenkung qualifiziert werden, sodass der Gewinn nur auf den entgeltlichen Teil berechnet wird, während die Schenkung separat besteuert wird. (Quelle: www.gesetze-im-internet.de)

• Erbschaftsteuer und Pflichtteilsergänzung: Längerfristig kann ein weit unter dem Marktwert liegender Verkauf erbschaftsteuerliche und pflichtteilsrechtliche Folgen haben. Der unentgeltliche Teil wird bei der späteren Erbschaft als Vorerwerb berücksichtigt. Andere Erben können dadurch höhere Pflichtteilsansprüche geltend machen. Ein vermeintlich steueroptimierter Unterpreisverkauf kann die Nachlasssituation damit komplizierter und teurer machen als eine klar strukturierte Schenkung oder ein Verkauf zum Verkehrswert.

• Risiko der Steuerumgehung: Wenn das Finanzamt den Vorgang als Steuerumgehung wertet, etwa weil zusätzliche Zahlungen oder Schuldenübernahmen nicht im Vertrag erscheinen, drohen nicht nur Steuernachforderungen und Zinsen, sondern unter Umständen auch strafrechtliche Ermittlungen.

Insgesamt gilt: Ein Verkauf weit unter dem Marktwert führt regelmäßig zu einer Aufspaltung in Kauf und Schenkung, mit Schenkungssteuerfolgen, erbrechtlichen Komplikationen und einem erhöhten Prüfungsinteresse der Finanzverwaltung. Wer steuerliche Nachteile begrenzen möchte, sollte die Gestaltung frühzeitig prüfen und transparent dokumentieren.

Wie können Sie den rechtmäßigen Wert Ihrer Immobilie rechtssicher ermitteln lassen?

Um den Mindestpreis Ihres Hauses seriös zu bestimmen und gegenüber dem Finanzamt sowie möglichen Erben verteidigen zu können, ist eine rechtssichere Ermittlung des Verkehrswerts entscheidend. Hierfür stehen verschiedene Verfahren und Instrumente zur Verfügung.

Die gesetzlich vorgesehenen Bewertungsverfahren

Nach § 182 BewG werden bebaute Grundstücke je nach Objektart nach dem Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren bewertet.

• Vergleichswertverfahren: Orientiert sich an tatsächlich erzielten Kaufpreisen ähnlicher Objekte in vergleichbarer Lage und Ausstattung. Es eignet sich vor allem für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser in aktiven Märkten.

• Ertragswertverfahren: Stellt auf die erzielbaren Mieterträge ab und ist bei Miet- und Pachtimmobilien üblich. Im Mittelpunkt steht die kapitalisierte Rendite aus üblicher Miete, Bewirtschaftungskosten und Liegenschaftszinssatz.

• Sachwertverfahren: Berechnet den Wert aus Bodenwert und Normalherstellungskosten des Gebäudes, abzüglich Alterswertminderung, angepasst mit einem Marktanpassungsfaktor. Es wird typischerweise für eigengenutzte Wohnhäuser angewandt. (Quelle: www.gesetze-im-internet.de)

Das Verkehrswertgutachten

Für eine besonders belastbare Wertbestimmung bietet sich ein Verkehrswertgutachten durch einen qualifizierten, idealerweise öffentlich bestellten Sachverständigen an. Dieses Gutachten wird nach den Vorgaben der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) und des Baugesetzbuchs erstellt und ist vor Gerichten und Finanzbehörden als Nachweis des Verkehrswerts anerkannt.

Die Kosten für ein solches Gutachten richten sich nach dem ermittelten Immobilienwert. Für den Bereich der Stadt Wiesbaden veröffentlicht der Gutachterausschuss für Immobilienwerte eine verbindliche Gebührentabelle: Bei einem Immobilienwert bis unter 500.000 € beträgt die Gebühr für ein Vollgutachten über bebaute Grundstücke 2.600 €, bei einem Wert bis unter 750.000 € sind es 2.800 €, und bei einem Wert bis unter 1.000.000 € 3.000 €. Hinzu kommt jeweils die gesetzliche Mehrwertsteuer. (Quelle: Gutachterausschuss für Immobilienwerte für den Bereich der Stadt Wiesbaden, Immobilienmarktbericht 2025)

Für weniger komplexe Fälle oder zur ersten Orientierung kann ein Kurzgutachten ausreichen. Solche Gutachten sind in der Regel nicht gerichtsfest, liefern aber einen fundierten Orientierungswert für Kaufpreisprüfungen oder außergerichtliche Erbauseinandersetzungen.

Weitere Datenquellen zur Wertermittlung

Zusätzlich zu Gutachten können Sie auf amtliche Bodenrichtwerte zurückgreifen, die von den Gutachterausschüssen der Länder regelmäßig fortgeschrieben werden. Diese sind über Portale wie BORIS-D abrufbar. (Quelle: www.bodenrichtwerte-boris.de)

Durch Multiplikation des Bodenrichtwerts mit der Grundstücksfläche ergibt sich der Bodenwert als erster Baustein des Sachwertverfahrens. Ergänzend fließen Normalherstellungskosten, Alterswertminderung und Marktanpassungsfaktoren in die Bewertung ein.

Online-Wertermittlungstools liefern auf Basis von Lage, Wohnfläche und Baujahr eine erste Preisspanne. Sie sind jedoch weniger präzise als ein individuelles Gutachten und werden vom Finanzamt nur als grobe Orientierung akzeptiert.

Gutachten als Schutz vor zu hohen Steuerbewertungen

Wenn das Finanzamt im Rahmen einer Schenkungs- oder Erbschaftsteuerveranlagung einen aus Ihrer Sicht zu hohen Wert ansetzt, können Sie innerhalb der einmonatigen Einspruchsfrist Einspruch einlegen und ein Verkehrswertgutachten vorlegen. Das Finanzamt ist verpflichtet, dieses zu prüfen und gegebenenfalls den Steuerwert zu korrigieren, sofern das Gutachten methodisch korrekt und plausibel ist.

Für die Frage des Mindestpreises ist die rechtssichere Ermittlung des Verkehrswerts deshalb entscheidend: Nur wenn dieser sauber dokumentiert ist, lässt sich der unentgeltliche Anteil einer gemischten Schenkung korrekt bestimmen und gegenüber dem Finanzamt vertreten.

Welche sinnvollen Alternativen haben Sie zum stark vergünstigten Hausverkauf?

Statt Ihr Haus weit unter dem Marktwert zu verkaufen, gibt es mehrere Alternativen, die oft rechtssicherer und planbarer sind. Diese Alternativen kombinieren Elemente von Schenkung, Kauf, Nießbrauch oder Verrentung und ermöglichen eine flexiblere Gestaltung.

• Reine Schenkung mit Freibetragsnutzung: Statt das Haus beispielsweise für 50 % des Verkehrswerts zu verkaufen, kann es sinnvoller sein, das Haus ganz oder teilweise zu schenken und den Freibetrag von 400.000 € pro Kind und Elternteil gezielt auszuschöpfen. Bei größeren Vermögen kann die Übertragung in mehreren zeitlich gestaffelten Schritten erfolgen, da die Freibeträge alle zehn Jahre erneut genutzt werden können. Eine klare Schenkung hat den Vorteil, dass die steuerliche Einordnung eindeutig ist und der Vorgang nicht in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgespalten werden muss.

• Schenkung oder Verkauf mit Nießbrauch oder Wohnrecht: Beim Nießbrauch behält sich der Schenker oder Verkäufer das Recht vor, die Immobilie zu nutzen und Mieteinnahmen zu beziehen, während das Eigentum bereits auf den Erwerber übergeht. Der Wert des Nießbrauchs wird nach dem Bewertungsgesetz anhand der statistischen Lebenserwartung und der zu erwartenden jährlichen Nutzungen kapitalisiert und vom Immobilienwert abgezogen. Das reduziert den steuerlich relevanten Wert der Zuwendung und wirkt sich positiv auf die Schenkungssteuer aus. Auch bei der Ermittlung des Nachlasswerts kann der Nießbrauch abgezogen werden, sodass sich Pflichtteilsansprüche verringern können. Wer sich fragt, ob ein Haus verkaufen oder behalten in der konkreten Situation sinnvoller ist, findet in solchen Modellen oft einen praxisnahen Mittelweg.

• Immobilienverrentung: Bei der Immobilienverrentung wird das Haus an einen Anbieter verkauft, der dem früheren Eigentümer ein lebenslanges Wohnrecht und/oder eine monatliche Rente gewährt. Der Kaufpreis wird teilweise sofort ausgezahlt, teilweise in Form laufender Renten. Steuerlich handelt es sich um einen entgeltlichen Vorgang, dessen genaue Ausgestaltung jedoch sorgfältig geprüft werden sollte.

• Marktpreisverkauf mit anschließender Schenkung: In manchen Fällen ist es sinnvoll, auf einen vergünstigten Verkauf zu verzichten und stattdessen das Haus zum Verkehrswert zu verkaufen. Den Erlös können Sie anschließend im Rahmen der Freibeträge an Ihre Kinder verschenken. Die steuerliche Situation ist dann oft transparenter und einfacher zu handhaben als bei einem Unterpreisverkauf mit gemischter Schenkung. Das gilt insbesondere, wenn mehrere Kinder gleich behandelt werden sollen und Pflichtteilsrechte berücksichtigt werden müssen.

Die Wahl der passenden Alternative hängt von vielen Faktoren ab: dem Alter des Verkäufers, der Familiensituation, dem Bedarf an laufender Liquidität und den persönlichen Zielen. Was alle Alternativen gemeinsam haben: Ein stark vergünstigter Hausverkauf ist selten die einzige und nicht immer die beste Option. Eine frühzeitig geplante Kombination aus Schenkung, Nießbrauch oder Verrentung lässt sich meist rechtssicherer umsetzen.

Fazit: Mindestpreis beim Hausverkauf ist keine starre Zahl

Die Frage nach dem Mindestpreis beim Hausverkauf lässt sich nicht mit einer fixen Zahl beantworten. Zivilrechtlich sind Sie in der Preisgestaltung weitgehend frei. Steuerlich jedoch bildet der Verkehrswert den zentralen Bezugspunkt. Ab einem Unterpreis von etwa 20 bis 25 % unter dem Verkehrswert nimmt das Finanzamt häufig ein auffälliges Missverhältnis an und behandelt den Vorgang als gemischte Schenkung.

Die Differenz zwischen Verkehrswert und Kaufpreis kann dann der Schenkungssteuer unterliegen, soweit die persönlichen Freibeträge überschritten sind. Zugleich kann der unentgeltliche Anteil später im Rahmen der Pflichtteilsergänzung für andere Erben relevant werden und zu unerwarteten Ansprüchen führen.

Wer sein Haus bewusst günstig, insbesondere innerhalb der Familie, verkaufen möchte, sollte den angesetzten Preis durch ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten oder eine sorgfältig dokumentierte Marktwertanalyse absichern. Und: Statt eines Unterpreisverkaufs gibt es oft sinnvollere Alternativen, etwa die Nutzung der Schenkungssteuerfreibeträge, einen Nießbrauchvorbehalt oder eine Immobilienverrentung.

Jede Immobiliensituation ist individuell. Bei der Volkmar Hoffmann Immobilien GmbH helfen wir Ihnen, den richtigen Wert Ihrer Immobilie zu ermitteln und Ihre nächsten Schritte fundiert zu planen. Nutzen Sie unsere kostenfreie Immobilienbewertung als erste Orientierung. Unverbindlich und auf Basis jahrzehntelanger Erfahrung im Rhein-Main-Gebiet.

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