Wer zahlt den Notar beim Wohnungsverkauf? Kosten im Blick

Der Kauf oder Verkauf einer Wohnung ist ohne Notar nicht möglich. In Deutschland schreibt das Gesetz vor, dass Immobilienverkäufe notariell beurkundet werden müssen. Dabei entstehen Kosten, die klar geregelt sind. Doch viele Verkäufer wissen nicht genau, welche Posten sie selbst tragen und wo die gesamtschuldnerische Haftung ins Spiel kommt. In diesem Beitrag erfahren Sie, wer die Notarkosten beim Wohnungsverkauf trägt, welche speziellen Kosten auf Sie als Verkäufer zukommen und wie Sie sich vor unerwarteten Belastungen schützen.

Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine fachliche Beratung. Trotz sorgfältiger Recherche übernehmen wir keine Gewähr für Richtigkeit oder Vollständigkeit.

Das Wichtigste in Kürze

• Der Käufer trägt in der Regel die Hauptlast der Notarkosten: Dazu gehören die Beurkundung des Kaufvertrags, die Auflassungsvormerkung und alle Grundbucheintragungen.

• Als Verkäufer zahlen Sie vor allem die Grundschuldlöschung: Bestehende Grundschulden müssen vor der Eigentumsübertragung gelöscht werden. Die Kosten dafür betragen etwa 0,4 % des Grundschuldbetrags.

• Gesamtschuldnerische Haftung betrifft auch Verkäufer: Zahlt der Käufer die Notarkosten nicht, kann der Notar diese vom Verkäufer einfordern.

• Bei geplatztem Verkauf zahlt meist der Auftraggeber: Wer den Notar beauftragt hat, trägt die Kosten, wenn das Geschäft scheitert.

• Die Gesamtkosten für Notar und Grundbuch liegen bei 1,5 bis 2 % des Kaufpreises: Seit Juni 2025 sind die Gebühren um 6 bis 9 % gestiegen.

• Weitere Kosten wie Maklerprovision und Spekulationssteuer können hinzukommen: Diese sollten Verkäufer bei ihrer Finanzplanung berücksichtigen.

Notarkosten beim Wohnungsverkauf verstehen

Der Kauf oder Verkauf einer Wohnung ist ohne Notar nicht möglich. In Deutschland schreibt das Gesetz vor, dass Immobilienverkäufe notariell beurkundet werden müssen. Dabei entstehen Kosten, die klar geregelt sind. Doch viele Verkäufer wissen nicht genau, welche Posten sie selbst tragen und wo die gesamtschuldnerische Haftung ins Spiel kommt. In diesem Beitrag erfahren Sie, wer die Notarkosten beim Wohnungsverkauf trägt, welche speziellen Kosten auf Sie als Verkäufer zukommen und wie Sie sich vor unerwarteten Belastungen schützen.

Wer übernimmt üblicherweise die Notarkosten beim Wohnungsverkauf?

In der deutschen Praxis übernimmt der Käufer den Großteil der Notarkosten beim Wohnungsverkauf. Das hat sich über Jahrzehnte als Standard etabliert und ist wirtschaftlich nachvollziehbar: Der Käufer ist es, der die Eigentumsübertragung anstrebt, und daher liegt das primäre Interesse an der notariellen Beurkundung auf seiner Seite. In der Regel beauftragt der Käufer auch den Notar direkt und erteilt den Auftrag zur Erstellung des Kaufvertragsentwurfs.

Zur Kostenübernahme durch den Käufer zählen typischerweise folgende Leistungen:

• Beurkundung des Kaufvertrags

• Erstellung des Kaufvertragsentwurfs

• Beratung beider Vertragsparteien

• Eintragung der Auflassungsvormerkung

• Umschreibung des Eigentums im Grundbuch

Wichtig zu wissen: Diese Regelung ist keine gesetzliche Pflicht, sondern eine Konvention. Käufer und Verkäufer können vertraglich eine andere Kostenverteilung vereinbaren. Das muss jedoch ausdrücklich im Kaufvertrag dokumentiert sein.

Welche speziellen Notarkosten müssen Sie als Verkäufer tragen?

Auch wenn der Käufer den Hauptteil der Notarkosten übernimmt, kommen auf Sie als Verkäufer bestimmte Kosten zu. Der wichtigste Posten ist die Löschung bestehender Grundschulden.

Kosten für die Grundschuldlöschung

Als Verkäufer sind Sie verpflichtet, die Wohnung lastenfrei zu übergeben. Besteht noch ein Immobilienkredit, ist im Grundbuch eine Grundschuld eingetragen. Diese muss vor oder mit dem Verkauf gelöscht werden. Die Kosten setzen sich aus zwei Teilen zusammen:

Kostenposition	Höhe
Notargebühr (Beglaubigung und Einreichung)	ca. 0,2 % des Grundschuldbetrags
Grundbuchamtsgebühr	ca. 0,2 % des Grundschuldbetrags
Gesamt	ca. 0,4 % des Grundschuldbetrags

Ein Beispiel: Bei einer Grundschuld von 150.000 € entstehen Löschungskosten von etwa 600 €. Bei einer Grundschuld von 200.000 € sind es rund 800 €.

Die Bank ist gesetzlich verpflichtet, nach vollständiger Rückzahlung des Kredits eine sogenannte Löschungsbewilligung kostenlos auszustellen. Die Kosten für den Notar, der diese Bewilligung beglaubigt, können von der Bank jedoch weitergegeben werden.

Weitere Kostenrisiken für Verkäufer

Beauftragen Sie als Verkäufer den Notar selbst mit der Erstellung eines Kaufvertragsentwurfs und das Geschäft kommt nicht zustande, tragen Sie die Entwurfsgebühr vollständig allein. Darüber hinaus können Kosten entstehen, wenn weitere eingetragene Rechte gelöscht werden müssen, etwa Wegerechte oder Wohnrechte.

Was bedeutet die gesamtschuldnerische Haftung für Sie als Verkäufer?

Ein Konzept, das viele Verkäufer überrascht, ist die gesamtschuldnerische Haftung bei Notarkosten. Sie bedeutet: Sowohl Käufer als auch Verkäufer haften rechtlich für die vollständige Zahlung der Notargebühren, unabhängig davon, wer diese vertraglich übernehmen sollte.

Das hat eine konkrete Konsequenz für Sie: Zahlt der Käufer die Notarkosten nicht, kann der Notar die Rechnung bei Ihnen als Verkäufer einfordern. Selbst wenn im Kaufvertrag klar vereinbart ist, dass der Käufer die Kosten trägt, ändert das an dieser Haftung nichts.

Diese gesamtschuldnerische Haftung besteht auch dann, wenn sie ausdrücklich im Kaufvertrag dokumentiert ist. Viele Notare weisen deshalb beide Parteien bereits bei der Beurkundung darauf hin.

Was das für Ihre Praxis bedeutet

Prüfen Sie die Bonität des Käufers, bevor Sie den Kaufvertrag unterzeichnen. Ein gültiger Finanzierungsnachweis seiner Bank gibt Ihnen wichtige Sicherheit. Ist die finanzielle Situation des Käufers unklar, sollten Sie das ernst nehmen. In solchen Fällen können Sie darauf bestehen, dass der Käufer die Notarkosten vor dem Beurkundungstermin nachweislich sicherstellt.

Wie hoch sind die generellen Gebühren beim Wohnungsverkauf?

Die Notargebühren beim Wohnungsverkauf sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) bundesweit einheitlich geregelt. Kein Notar darf höhere oder niedrigere Gebühren verlangen, als gesetzlich vorgesehen.

Die Gesamtkosten für Notar und Grundbuch liegen beim Wohnungsverkauf in der Regel bei etwa 1,5 bis 2 % des Kaufpreises. Davon entfallen etwa 1,0 bis 1,5 % auf den Notar und rund 0,5 % auf das Grundbuchamt.

Beispielrechnung: Notarkosten nach Kaufpreis

Kaufpreis	Einfache Gebühr	Doppelte Gebühr	Geschätzte Gesamtkosten (Notar + Grundbuch)
100.000 €	273 €	546 €	ca. 1.500 – 2.000 €
200.000 €	435 €	870 €	ca. 3.000 – 4.000 €
300.000 €	635 €	1.270 €	ca. 4.500 – 6.000 €
400.000 €	785 €	1.570 €	ca. 6.000 – 8.000 €

(Quelle: www.gesetze-im-internet.de)

Bitte beachten Sie, dass sich diese Kosten je nach individuellem Vertragsumfang und Nebenleistungen verändern können.

Gebührenerhöhung seit Juni 2025

Seit dem 1. Juni 2025 sind die Notar- und Grundbuchgebühren durch das Kostenrechtsänderungsgesetz 2025 (KostBRÄG 2025) gestiegen. Die Wertgebühren wurden um 6 %, Festgebühren und Betragsrahmen um 9 % angehoben. Bei einem Kaufpreis von 300.000 € bedeutet das gegenüber dem Stand vor Juni 2025 zusätzliche Kosten von etwa 300 bis 500 €.

Auf alle Notargebühren kommt zudem 19 % Umsatzsteuer hinzu. Wird ein Notaranderkonto genutzt, entstehen weitere Kosten von etwa 0,2 bis 0,3 % des Kaufpreises.

Wer zahlt den Notar bei einem geplatzten Wohnungsverkauf?

Scheitert ein Wohnungsverkauf, entstehen trotzdem Kosten, weil der Notar bereits tätig war. Die entscheidende Frage ist dann: Wer hat den Notar beauftragt?

Der Käufer hat beauftragt

Hat der Käufer den Notar mit der Erstellung des Kaufvertragsentwurfs beauftragt und das Geschäft kommt nicht zustande, trägt der Käufer die bereits angefallenen Notarkosten. Das gilt auch dann, wenn der Käufer die Unterzeichnung am Ende verweigert.

Wichtig zu wissen: Auch implizite Handlungen können als Auftragserteilung gewertet werden. Wer als Käufer telefonisch mit dem Notar Details bespricht oder beim Beurkundungstermin Änderungswünsche äußert, kann damit bereits einen Auftrag erteilt haben, auch wenn er den Vertrag später nicht unterzeichnet.

Der Verkäufer hat beauftragt

Hat der Verkäufer den Notar mit einem Kaufvertragsentwurf beauftragt und das Geschäft scheitert, trägt der Verkäufer die Entwurfsgebühr vollständig allein. Das ist ein relevantes Kostenrisiko, das Verkäufer kennen sollten.

Schadensersatz bei schwerem Vertragsbruch

In besonderen Fällen kann die geschädigte Partei Schadensersatz einfordern, etwa wenn der andere Teil vorsätzlich eine Vertrauenssituation ausgenutzt hat. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat jedoch klargestellt, dass für einen solchen Anspruch eine besonders schwerwiegende Treuepflichtverletzung vorliegen muss. Das bloße Scheitern von Vertragsverhandlungen reicht nicht aus.

Welche weiteren Kosten kommen beim Wohnungsverkauf auf Sie zu?

Neben den Notarkosten gibt es weitere Kostenpositionen, die Verkäufer bei ihrer Planung berücksichtigen sollten.

Maklerprovision: Seit Dezember 2020 gilt: Wenn der Verkäufer den Makler beauftragt, wird die Provision zwischen Käufer und Verkäufer geteilt. Die Maklerprovision liegt je nach Region und Vereinbarung typischerweise zwischen
5,95 % und 7,14 % des Kaufpreises, die dann je zur Hälfte aufgeteilt wird.

Spekulationssteuer: Wird eine Wohnung mit Gewinn verkauft und liegt der Kauf weniger als zehn Jahre zurück, kann Spekulationssteuer anfallen. Eine Ausnahme gilt, wenn der Verkäufer die Wohnung selbst bewohnt hat. Die beim Kauf angefallenen Notarkosten lassen sich dabei vom Veräußerungsgewinn abziehen und mindern so die Steuerlast.

Grunderwerbsteuer: Diese Steuer trägt in der Regel der Käufer. Sie beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5 % und
6,5 % des Kaufpreises und ist damit ein erheblicher Kostenfaktor beim Erwerb.

Fazit: Kosten kennen und sicher verkaufen

Die Kostenverteilung beim Wohnungsverkauf ist klar geregelt: Der Käufer trägt den Hauptteil der Notarkosten, der Verkäufer vor allem die Kosten für die Grundschuldlöschung. Dennoch gibt es Fallstricke, die Sie als Verkäufer kennen sollten. Die gesamtschuldnerische Haftung, das Risiko bei geplatzten Verkäufen und weitere Nebenkosten wie Maklerprovision oder Spekulationssteuer können Ihre Planung beeinflussen.

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