Vermieter haftet für die Folgen eines Sturzes bei Eisglätte

Ein Vermieter, der zugleich Wohnungseigentümer ist, haftet laut einem BGH-Urteil grundsätzlich für Schäden, die ein Mieter durch einen Sturz bei Eisglätte erleidet, wenn die Räum- und Streupflicht auf dem gemeinschaftlichen Grundstück nicht eingehalten wurde.

Der Fall: Die Klägerin ist Mieterin einer Eigentumswohnung der Beklagten in einem Mehrfamilienhaus in Solms. Für die Gehwege auf dem Grundstück ist eine GmbH, die einen professionellen Hausmeisterdienst betreibt, im Auftrag der Wohnungseigentümergemeinschaft für den Winterdienst zuständig. Beim Verlassen des Hauses stürzte die Klägerin auf dem zum Haus führenden Weg, der trotz angekündigter Glatteisbildung nicht vom Eis befreit war. Dabei zog sie sich erhebliche Verletzungen zu.

Das Amtsgericht stimmte einem Schmerzensgeld in Höhe von 12.000 Euro zu und wies die weitergehende Klage ab. In der Berufung wies das Landgericht die Klage jedoch insgesamt ab. Es argumentierte, dass die Übertragung der Räum- und Streupflicht im Winter von der Wohnungseigentümergemeinschaft auf einen professionellen Hausmeisterdienst dazu führe, dass eine Haftung der beklagten Vermieterin nur noch in Betracht komme, wenn sie ihre Überwachungs- und Kontrollpflichten in Bezug auf das ausführende Unternehmen verletzt habe, was hier nicht ersichtlich war.

Der BGH entschied (BGH, 06.08.2025, VIII ZR 250/23), dass die beklagte Vermieterin aus dem Mietvertrag heraus verpflichtet ist, die auf dem Grundstück der Wohnung liegenden Wege in den Wintermonaten zu räumen und zu streuen. Diese mietvertragliche Nebenpflicht besteht laut dem Bundesgerichtshof auch dann, wenn der Vermieter – in diesem Fall die Beklagte – nicht (Allein-)Eigentümer des Grundstücks ist, sondern Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft.

Tipp: Die Parteien hätten eine von dieser grundsätzlichen Verteilung der Vertragspflichten abweichende Vereinbarung treffen können. So hätte der Mietvertrag beispielsweise eindeutig festlegen können, dass die Räum- und Streupflicht bei der Mieterin liegt und sie im Haftungsfall deshalb keine vertraglichen Ansprüche gegen die Vermieterin geltend machen kann.