Grundsteuer in Wiesbaden: Wichtige Informationen für Sie

Die Grundsteuerreform 2025 bringt für Immobilieneigentümer in Wiesbaden spürbare Veränderungen. Das Berechnungssystem wurde grundlegend neu aufgestellt, und nicht jeder zahlt künftig denselben Betrag wie zuvor. Manche Eigentümer werden entlastet, andere stärker belastet. In diesem Beitrag erfahren Sie, wie die Grundsteuer in Wiesbaden berechnet wird, welche Hebesätze ab 2025 gelten, wann Zahlungen fällig sind und an wen Sie sich bei Fragen wenden können.

Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine fachliche Beratung. Trotz sorgfältiger Recherche übernehmen wir keine Gewähr für Richtigkeit oder Vollständigkeit.

Das Wichtigste in Kürze

• Die Grundsteuer trifft jeden Eigentümer: Sie wird unabhängig von persönlichen Verhältnissen direkt an den Grundbesitz geknüpft und ist auch dann fällig, wenn die Immobilie vermietet, verpachtet oder mit einem Nießbrauchrecht belastet ist.

• Neuer Hebesatz ab 2025: Für die Grundsteuer B gilt in Wiesbaden ab dem 1. Januar 2025 ein Hebesatz von 690,06 %. Die Stadtverordnetenversammlung beschloss diesen Wert am 18. Dezember 2024 auf Basis der Empfehlung der Landesfinanzverwaltung Hessen.

• Hessisches Flächen-Faktor-Verfahren: Die Berechnung basiert auf Grundstücksfläche, Wohnfläche und einem Lagefaktor. Steigende Bodenrichtwerte führen nicht automatisch zu einer höheren Grundsteuer.

• Individuelle Verschiebungen sind möglich: Obwohl die Reform für die Stadt Wiesbaden aufkommensneutral gestaltet ist, zahlen manche Eigentümer künftig mehr, andere weniger.

• Zahlungstermine beachten: Die Grundsteuer ist vierteljährlich fällig, regulär am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November. Für 2025 gilt abweichend der 27. Februar als erster Termin.

• Zwei Ansprechpartner für unterschiedliche Fragen: Das Kassen- und Steueramt der Stadt Wiesbaden ist für Zahlungsfragen zuständig, das Finanzamt Wiesbaden für Fragen zur Bewertung und zum Grundsteuermessbetrag.

Was genau bedeutet die Grundsteuer für Sie als Eigentümer in Wiesbaden?

Die Grundsteuer ist eine sogenannte Objektsteuer. Das bedeutet: Sie richtet sich ausschließlich nach dem Grundbesitz selbst, nicht nach Ihrer persönlichen finanziellen Situation. Schuldner der Grundsteuer ist der wirtschaftliche Eigentümer des Grundstücks oder der Immobilie. Das gilt unabhängig davon, ob Sie das Objekt selbst bewohnen, vermieten, verpachten oder ob ein Nießbrauchrecht besteht. Bei mehreren Eigentümern haften alle gemeinsam als Gesamtschuldner.

Für Vermieter ist dabei ein wichtiger Punkt zu beachten: Die Grundsteuer gehört zu den umlagefähigen Betriebskosten. Das heißt, Eigentümer können sie über die Nebenkostenabrechnung auf ihre Mieter umlegen, sofern dies im Mietvertrag entsprechend vereinbart wurde. Die Grundsteuerreform 2025 ist daher nicht nur für Eigentümer relevant, sondern mittelbar auch für Mieter in Wiesbaden.

Grundsätzlich unterscheidet das Steuerrecht zwischen zwei Arten der Grundsteuer:

• Grundsteuer A: Betrifft land- und forstwirtschaftliche Betriebe und Flächen.

• Grundsteuer B: Betrifft bebaute und unbebaute Grundstücke sowie Wohn- und Gewerbeimmobilien. Diese Variante ist für die meisten Immobilieneigentümer in Wiesbaden relevant.

Die Einnahmen aus der Grundsteuer fließen vollständig in den Haushalt der Stadt Wiesbaden und sind eine der wichtigsten kommunalen Steuereinnahmen.

Wie hoch ist der aktuelle Hebesatz für die Grundsteuer in Wiesbaden?

Die Wiesbadener Stadtverordnetenversammlung hat am 18. Dezember 2024 die neuen Hebesätze beschlossen, die seit dem 1. Januar 2025 gelten. Für die Grundsteuer A, die landwirtschaftliche Flächen und Betriebe betrifft, liegt der Hebesatz bei 341,01 %. Für die Grundsteuer B beträgt er 690,06 %.

Diese Werte orientieren sich an der aufkommensneutralen Hebesatzempfehlung der hessischen Landesfinanzverwaltung. Aufkommensneutral bedeutet in diesem Zusammenhang: Die Gesamteinnahmen der Stadt Wiesbaden aus der Grundsteuer sollen durch die Reform nicht steigen. Wiesbaden hielt sich an diese Empfehlung.

Wiesbaden im hessischen Vergleich

Nicht alle hessischen Kommunen haben sich an die Empfehlungen gehalten. Mehr als 60 % der hessischen Gemeinden beschlossen Hebesätze oberhalb der aufkommensneutralen Empfehlung, was zu einer durchschnittlichen Grundsteuer B von 499 % im Landesdurchschnitt führte.

(Quelle: www.steuerzahler-hessen.de)

Der frühere Hebesatz für die Grundsteuer B in Wiesbaden lag bei 492 %. Die Steigerung auf 690,06 % klingt auf den ersten Blick erheblich, ist jedoch darauf zurückzuführen, dass die zugrundeliegenden Messbeträge im neuen System deutlich niedriger ausfallen als im alten. Die tatsächliche Steuerlast für den einzelnen Eigentümer hängt daher nicht allein vom Hebesatz ab, sondern immer vom Zusammenspiel aus Messbetrag und Hebesatz.

Wie berechnen Sie die Grundsteuer für Ihre Immobilie in Wiesbaden?

Die Berechnung der Grundsteuer in Wiesbaden folgt seit 2025 dem hessischen Flächen-Faktor-Verfahren. Dieses Verfahren unterscheidet sich grundlegend vom alten System, das auf veralteten Einheitswerten basierte.

Die drei Schritte der Berechnung

Schritt 1: Berechnung des Flächenbetrags

Zunächst wird ein Flächenbetrag ermittelt. Dazu werden zwei Komponenten addiert:

• Grundstücksfläche in m² × 0,04 €

• Wohnfläche oder Nutzfläche in m² × 0,50 €

Schritt 2: Anwendung des Lagefaktors

Der Flächenbetrag wird anschließend mit einem Lagefaktor multipliziert. Dieser Faktor ergibt sich aus dem Verhältnis des Bodenrichtwerts des individuellen Grundstücks zum durchschnittlichen Bodenrichtwert der Stadt Wiesbaden. Liegt Ihr Grundstück in einer besonders begehrten Lage, fällt der Lagefaktor entsprechend höher aus. Das Finanzamt ruft den Bodenrichtwert automatisch ab. Sie müssen ihn nicht selbst in Ihrer Steuererklärung angeben.

Das Ergebnis dieser Berechnung ist der Grundsteuermessbetrag, den das Finanzamt in einem separaten Bescheid festsetzt. Dieser Bescheid enthält noch keine Zahlungsaufforderung.

Schritt 3: Anwendung des städtischen Hebesatzes

Im letzten Schritt multipliziert die Stadt Wiesbaden den Grundsteuermessbetrag mit ihrem Hebesatz von 690,06 %. Das Ergebnis ist die jährlich zu zahlende Grundsteuer, die Ihnen im Grundsteuerbescheid der Stadt mitgeteilt wird. Erst dieser Bescheid enthält die konkrete Zahlungsaufforderung.

Beispielrechnung

Position	Wert	Betrag
Grundstücksfläche	400 m² × 0,04 €	16,00 €
Wohnfläche	120 m² × 0,50 €	60,00 €
Flächenbetrag gesamt		76,00 €
Lagefaktor (Beispiel)	× 1,2
Grundsteuermessbetrag		91,20 €
Hebesatz Wiesbaden	× 690,06 %
Jährliche Grundsteuer		ca. 629,34 €

Bitte beachten Sie, dass sich diese Beträge je nach tatsächlicher Grundstücksgröße, Wohnfläche und Lagefaktor Ihres Grundstücks erheblich unterscheiden können.

(Quelle: finanzamt.hessen.de)

Abweichungen im Bescheid prüfen

Prüfen Sie nach Erhalt des Messbescheids vom Finanzamt, ob die dort eingetragenen Flächen mit Ihren tatsächlichen Angaben übereinstimmen. In einigen Fällen konnten Grundstückslagen nicht korrekt in die Systeme übernommen werden. Bei Abweichungen empfiehlt die Stadt Wiesbaden, eine Kopie des Messbescheids direkt an das Kassen- und Steueramt zu senden.

Welche Auswirkungen hat die Grundsteuerreform im Jahr 2025 auf Ihr Grundstück in Wiesbaden?

Der Ausgangspunkt der Reform liegt im Jahr 2018. Das Bundesverfassungsgericht erklärte die bisherige Grundsteuerbewertung für verfassungswidrig, da sie auf Einheitswerten aus dem Jahr 1964 basierte. In der Folge hatten sich die Immobilienwerte über Jahrzehnte sehr unterschiedlich entwickelt, was zu gravierenden Ungleichbehandlungen führte. Der Gesetzgeber war damit verpflichtet, ein neues Bewertungssystem einzuführen.

(Quelle: www.bpb.de)

Aufkommensneutralität für die Stadt, Verschiebungen für den Einzelnen

Die Reform ist so konzipiert, dass die Gesamteinnahmen der Stadt Wiesbaden aus der Grundsteuer stabil bleiben sollen. Für den einzelnen Eigentümer bedeutet das jedoch nicht zwangsläufig, dass sich nichts ändert. Die Neuberechnung auf Basis aktueller Flächen und Lagefaktoren führt dazu, dass manche Eigentümer künftig mehr zahlen und andere weniger. Wie sich das für Ihre konkrete Immobilie auswirkt, hängt von der Lage, der Grundstücksgröße und der Wohnfläche ab.

Wertunabhängiges Modell als Besonderheit Hessens

Hessen hat bewusst ein wertunabhängiges Modell gewählt. Das hat einen entscheidenden praktischen Vorteil: Steigen die Bodenrichtwerte in Wiesbaden, hat das keine automatischen Auswirkungen auf Ihre Grundsteuer. Diese Stabilität gilt mindestens bis zur nächsten Hauptveranlagung im Jahr 2036. In Bundesländern, die das sogenannte Bundesmodell anwenden, kann es dagegen bei künftigen Hauptfeststellungen zu automatischen Steuererhöhungen kommen, wenn die Grundstückswerte gestiegen sind.

Zu welchen Terminen müssen Sie die Grundsteuer an die Stadt Wiesbaden überweisen?

Die Grundsteuer in Wiesbaden wird grundsätzlich vierteljährlich fällig. Die regulären Zahlungstermine sind:

• 1. Februar

• 15. Mai

• 15. August

• 15. November

Für das Jahr 2025 gelten abweichende Termine aufgrund des Systemwechsels. Die erste Quartalszahlung der neuen Grundsteuer war zum 27. Februar 2025 fällig. Die weiteren Termine für 2025 sind der 15. Mai, 15. August und 17. November. In den Folgejahren kehren die regulären Fälligkeitstermine zurück.

Wenn Sie die Grundsteuer lieber einmal jährlich zahlen möchten, ist das auf Antrag möglich. In diesem Fall ist die Zahlung jeweils zum 1. Juli fällig. Den Antrag müssen Sie bis spätestens 30. September beim Kassen- und Steueramt der Stadt Wiesbaden einreichen, damit er für das Folgejahr berücksichtigt wird.

(Quelle: www.wiesbaden.de)

SEPA-Lastschriftmandat anpassen

Wichtig zu wissen: Wenn Sie für die bisherige Grundsteuer ein SEPA-Lastschriftmandat erteilt hatten, gilt dieses für die neue Grundsteuer ab 2025 nicht automatisch weiter. Da sich sowohl der Betrag als auch die Fälligkeitstermine geändert haben, müssen Sie ein neues Mandat erteilen. Das entsprechende Formular steht auf der Website der Stadt Wiesbaden zum Download bereit oder kann beim Kassen- und Steueramt angefordert werden.

An wen können Sie sich bei Fragen zur Grundsteuer in Wiesbaden wenden?

Für Fragen rund um die Grundsteuer in Wiesbaden gibt es zwei zentrale Anlaufstellen, je nachdem, welche Art von Frage Sie haben.

Kassen- und Steueramt der Stadt Wiesbaden

Das Kassen- und Steueramt ist Ihre erste Adresse für alle Fragen zur Zahlung der Grundsteuer, zum Grundsteuerbescheid, zu Ratenvereinbarungen oder zu Stundungsanträgen.

• Telefon Allgemeine Anfragen: 0611 312560

• Telefon Widersprüche, Stundung, Ratenzahlung: 0611 316963

• E-Mail: steuerabteilung@wiesbaden.de

• Öffnungszeiten: Montag bis Donnerstag 8 bis 12 Uhr und 13 bis 15 Uhr, Freitag 8 bis 12 Uhr

Finanzamt Wiesbaden

Das Finanzamt ist zuständig für die Festsetzung des Grundsteuermessbetrags. Wenn Sie Fragen zur Bewertung Ihres Grundstücks haben, zu den angesetzten Flächen oder zum Lagefaktor, wenden Sie sich direkt dorthin.

• Telefon: 0611 813-0

(Quellen: www.wiesbaden.de, finanzamt.hessen.de)

Fazit: Grundsteuer in Wiesbaden kennen und richtig handeln

Die Grundsteuerreform 2025 ist keine reine Formalität. Sie verändert, wie die Steuer berechnet wird, und führt dazu, dass sich die Belastung für einzelne Eigentümer in Wiesbaden spürbar verschieben kann. Wiesbaden hat die Reform aufkommensneutral umgesetzt und sich an die Empfehlungen der Landesfinanzverwaltung gehalten. Das hessische Flächen-Faktor-Verfahren ist dabei bewusst wertunabhängig gestaltet, was künftige automatische Steuererhöhungen durch steigende Bodenrichtwerte verhindert.

Trotzdem lohnt es sich, den eigenen Messbescheid genau zu prüfen und bei Unklarheiten aktiv zu werden. Wer seine Immobilie in Wiesbaden verkaufen oder kaufen möchte, sollte die Grundsteuer als einen von vielen Kostenfaktoren einkalkulieren, die den Wert und die Wirtschaftlichkeit einer Immobilie beeinflussen.

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